Cod ECLI: ECLI:RO:CAORA:2017:035.000136
ROMÂNRA
CURTEA DE APEL ORADEA
– Secţia a II-a Civilă, de Contencios Administrativ şi Fiscal –
Nr. operator de date cu caracter personal:3159
DOSAR NR.513/111/C/2010/a2* – R
DECIZIA NR.136/C/2017 – R
Şedinţa publică din 16 noiembrie 2017
Completul de judecată constituit din:
PREŞEDINTE: ___________ – judecător
_____________ – judecător
_____________ – judecător
_____________ – grefier
Pe rol fiind pronunţarea asupra recursurilor formulate de administrator judiciar ____________SPRL, în reprezentarea debitoarei SC”___________________ „SRL, cu sediul în ___________________ şi de contestatoarea SC ___________ SRL cu sediul ales la Av. __________SCA, cu sediul în ________________, în contradictoriu cu intimaţii creditori: SC”_______________”SRL, cu sediul în _____________, SC”________________”SRL – membru comitet creditori, prin administrator judiciar _______________IPURL, cu sediul în _______________domiciliat în ___________________ şi _________AG – preşedinte comitet creditori, cu sediul ales la __________SCA, ___________împotriva Sentinţei nr.67/F din 2 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Bihor, în dosar nr.513/111/201O/a2*, având ca obiect – procedura insolvenţei – contestatie împotriva refuzului administratorului judiciar -.
Se constată că, dezbaterea cauzei în fond a avut loc la data de 9 noiembrie 2017, când părţile prezente au pus concluzii consemnate în încheierea de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre şi când s-a amânat pronunţarea pentru data de 16 noiembrie 2017. În termenul de pronunţare au depus la dosar concluzii scrise, atât administratorul judiciar ___________________SPRL cât şi contestatoarea SC”___________________”SRL.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Constată că, prin Sentinţa nr.67/F din 2 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Bihor, a fost admisă în parte contestaţia formulată de către contestatoarea SC ______________ SRL, în contradictoriu cu administratorul judiciar ___________________ SPRL, debitoarea SC _____________ SRL şi creditorii SC ___________________ SRL, prin administrator judiciar _______________ SPRL, _______________, SC _______________AG, fiind anulat în parte refuzul administratorului judiciar ______________SPRL comunicat contestatoarei la data de 05.01.2015 şi obligată debitoarea SC _____________ SRL, prin administratorul judiciar _____________SPRL, să restituie contestatoarei SC ____________ SRL suma de 56.028,51 Euro, în echivalent lei la data plăţii, reprezentând garanţie conform Contractului cadru de cesiune de contract autentificat de BNP ___________________ cu nr. 550/02.1 0.2013 şi Actului adiţional autentificat de BNP _______________ cu nr. 682/24.10.2013.
Pentru a hotărî astfel judecătorul sindic a reţinut următoarele:
Raporturile contractuale dintre S.C. ___________ S.RL., în calitate de cesionar şi S.C. ______________ S.RL., în calitate de cedent, sunt reglementate de contractul de cesiune autentificat cu nr. __/26.11.2013 de BNP _______________(f.66-71), precum şi de contractul cadru cesiune de contract încheiat între S.C. ______________ S.RL. şi ______________ SRL autentificat cu nr. /02.10.2013 de BNP _____________(f.55-61) şi Actul adiţional la contractul cadru cesiune de contract încheiat între S.C. ______________ S.RL. şi _______________ SRL autentificat cu nr. /24.10.2013 de BNP ___________________(f.63-65).
Art. VII din contractul cadru cesiune autentificat cu nr. 550/02.10.2013 prevede că ” Cesionarul se obligă să îndeplinească toate procedurile litigioase sau nelitigioase, în condiţiile legislaţiei civile, pentru înscrierea imobilelor în sistemul de publicitate imobiliară şi a transferurilor succesive până la posibilitatea executării contractelor cedate, precum şi să achite toate costurile generate de aceste proceduri”.
Acelaşi contract, la art. VIII intitulat Garanţii” prevede că cedentul constituie o garanţie de 10 % din preţul total achitat de cesionar estimată la suma de 128.250 euro, fondul urmând a servi la restituirea preţului achitat pentru acele contracte sub semnătură privată cesionate care se dovedeşte că nu există sau că nu au fost valabil încheiate.
Prin Actul adiţional autentificat cu nr. 682/24.10.2013 s-a stipulat că fondul va fi menţinut de cedent pentru restituirea sumelor până la data de 31.12.2014, dată până la care cesionarul se obligă să depună toate diligenţele pentru efectuarea verificărilor necesare. În urma verificărilor efectuate de către cesionar a rezultat că parte dintre promisiunile de vânzare cumpărare nu au fost încheiate de către proprietari. Această susţinere se confirmă în parte pentru suprafaţa de 41,5026 ha.
Astfel, confruntând anexele la promisiunile sinalagmatice de vânzare-cumpărare cu extrasele de carte funciară depuse la dosar(f.346-395 – voll, 33-192 – voI.2), rezultă că pentru suprafaţa de 41,5026 ha, promitenţii cumpărători nu au calitate de proprietari ai terenurilor ce fac obiectul acestora, în cartea funciară figurând alţi proprietari, situaţia prezentându-se după cum urmează:
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF ________________, nr. top. __ – proprietar _____________ SRL, în loc de ____________
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ______________ SRL, în loc de _______________;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF________________, nr. top. __- proprietar ______________ SRI, în loc de ___________________;
– CF________________, nr. top. __ – proprietar _____________ SRL, în loc de ___________________;
– CF ________________, nr. top. __ – proprietar _____________ SRL, În loc de ___________________;
– CF_____________, nr. top. __ – proprietar _________________ SRL, În loc de ___________________;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar _______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF_____________, nr. top. __ – proprietar _______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF_______________, nr. top.__ – proprietar _______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar _______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF_______________, nr. top.__- proprietar ______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar _____________ SRL, în loc de ___________________;
– CF________________, nr. top. __ – proprietar _______________ SRL, în loc de;
– CF_______________, nr. top. __ – proprietar _______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF_______________, nr. top. __ – proprietar _______________ SRL, în loc de ___________________;
– CF_______________, nr. top.__ – proprietar ___________________SRL în loc de ___________________SRL;
– CF______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF ________________, nr. Top__ – proprietar _______________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL.
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________SRL;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ___________________SRL, în loc de ___________________;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de ___________________:
– CF _______________, nr. top. __- proprietar ___________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _________
– CF _______________, nr. top. __- proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _____________, nr. Top __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _______________, nr. top. __ – proprietar __________________ SRL, în loc de _______________;
– CF __________, nr. top. __ – proprietar _______________, in loc de Grup _______________SRL;
– CF ___________, nr. top. __ – proprietari _______________, _______________ _______________, _______________, in loc de _______________;
– CF ______________, nr. top.__ – proprietar _______________, în loc de Grup _______________SRL;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________SRL;
– CF ______________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF ____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de ___________________;
– CF ___________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, in loc de ___________________;
– CF ___________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, in loc de _______________;
– CF ____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF ____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _____________, nr. top. – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF _____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________;
– CF ____________, nr. top. __ – proprietar ___________________ SRL, în loc de _______________.
Contractele ce fac obiectul contractelor de cesiune succesive constituie promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare ce dau naştere în sarcina părţilor a obligaţiei de a se prezenta la notar pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare in formă autentică. Pentru incheierea actului notarial, promitentul vânzător trebuie să facă dovada calităţii de proprietar asupra imobilului, iar preţul să fie plătit.
În consecinţă, una din condiţiile esenţiale ale contractului de vânzare cumpărare este aceea ca bunul vândut să fie proprietatea vânzătorului. Persoanele enumerate anterior au semnat promisiunile sinalagmatice de vânzare cumpărare fără a avea calitatea de proprietar al terenurilor obiect al contractelor sau, deşi au avut-o, au pierdut-o ulterior, astfel încât se poate afirma că aceste promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare nu sunt valabil încheiate.
În ceea ce priveşte ipoteza coproprietăţii ca element de nevalabilitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, aceasta nu poate fi reţinută . În această ipoteză, promitentul-cumpărător poate opta, astfel cum a reţinut Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie in Decizia nr. 12/2015 pronunţată în recurs în interesul legii, între obţinerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil (situaţie în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluţiunea acesteia) sau să ceară rezoluţiunea promisiunii, cu daune-interese, în situaţia in care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenţia sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime).
Refuzul vânzătorului de a preda toate actele de proprietate, posibila incidenţă a prescripţiei dreptului la acţiune sau suprapunerea unor parcele sunt împrejurări care nu pot fi imputate debitorului, ci vizează modul în care cesionarii succesivi au înţeles să-şi valorifice drepturile de creanţă transmise, pasivitatea acestora putând atrage incidenţa prescripţiei extinctive. De asemenea, decesul promitentului vânzător nu poate constitui motiv de nevalabilitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare. Obligaţia de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică este valabilă şi se transmite moştenitorilor acestuia.
Întrucât pentru suprafaţa de 41,5026 ha s-a făcut dovada că antecontractele sub semnătură privată cesionate nu au fost valabil încheiate, în temeiul art. VIII din contract cesionarul are dreptul la restituirea preţului achitat pentru acele contracte, respectiva sumei de 56.028,51 Euro(1350 Euro x 41,5026 ha), preţ determinat conform art.IV din contractul cadru de cesiune de contract(f.57 voLI).
Împotriva hotărârii pronunţate de judecătorul sindic au formulat recurs administrator judiciar ___________________SPRL, În reprezentarea debitoarei SC”_______________”SRL, cu sediul În ___________________, şi contestatoarea se ___________________ SRL. ___________________SPRL, în reprezentarea debitoarei SC”___________________”SRL, prin recursul formulat, solicită instanţei modificarea sentinţei recurate şi, pe cale de consecinţă, respingerea în totalitate a contestaţiei formulate de SC ___________________ SRL ca neîntemeiată.
În motivarea recursului, după o expunere a situaţiei de fapt, arată următoarele:
În cauză trebuie analizate două articole importante şi anume : Art. VII pct. 2 din contractul cadru cesiune de contract autentificat cu nr. 550/02.10.2013 care prevede următoarele „Cesionarul se obligă să îndeplinească toate procedurile litigioase sau nelitigioase, în condiţiile legislaţiei civile, pentru înscrierea imobilelor în sistemul de publicitate imobiliară şi a transferurilor succesive până la posibilitatea executării contractelor cedate, precum şi să achite toate costurile generate de aceste proceduri”; Art. VIII din acelaşi contract intitulat „GARANŢII” care prevede următoarele „: Părţile au convenit ca cedentul să constituie, din preţul încasat pentru ultimele cesiuni de contracte, privite în contextul mai larg al întregii cesiuni stabilite prin prezentul act, un fond de 10% din preţul total achitat de cesionar, procent care poate fi estimat în acest moment la suma de aproximativ 128.250 Euro. Acest fond va servi numai pentru restituirea preţului achitat pentru acele contracte sub semnătură privată ce se cesionează şi numai dacă se dovedeşte că unele din aceste contracte nu există sau nu au fost valabil încheiate. Acest fond va fi menţinut de cedent pentru restituirea sumelor, conform celor de mai sus până la data de 30.06.2014 (ce a fost majorată ulterior prin actul adiţional 682/24.1 0.20 13 la 31.12.2014), dată, până la care cesionaru1 va depune toate diligenţele pentru efectuarea verificărilor necesare” .
Rezumând prevederile anterior invocate se constată că, în vederea garantării celor 950 ha aferente contractelor de vânzare-cumpărare cesionate, societatea ___________________ a prevăzut o garanţie în favoarea societăţii ___________________, în cuantum total de 128.250 Euro. Conform contractului, garanţia este datorată doar în anumite cazuri expres prevăzute în cuprinsul contractului (Actul Adiţional nr. 682/24.10.2013, la contractul cadru – cesiune de contract, autentificat cu nr. 550/02.10.2013), şi anume pentru acele contracte cesionate, care nu există sau nu au fost valabil încheiate (nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ). Dovada cade în sarcina cesionarului şi trebuie să fie dincolo de orice îndoială. In concret, pentru ca această garanţie să poată fi restituită, este necesar a fi îndeplinite una din cele două condiţii expres stipulate în contractul de cesiune, mai exact: dacă contractele cesionate nu există; dacă contractele cesionate nu au fost valabil încheiate (nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ), în ambele situaţii, cu condiţia sine qua non ca cesionarul să facă dovada dincolo de orice îndoială.
Analizând actele depuse în probatiune de către intimată, instanţa de judecată constată că o parte dintre promisiunile de vânzare cumpărare nu au fost încheiate de către proprietari şi anume, pentru suprafaţa de 41 ,5026 ha. În cuprinsul Sentinţei, este prezentat punctual fiecare număr CF şi număr topografic de unde reiese că promitenţii vânzători stipulaţi în contractele de vânzare – cumpărare cesionate nu au calitatea de proprietari. În conformitate cu dispoziţiile art. 1294 Cod civ., vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti, vânzătorul, strămută proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi cumpărătorul, care se obliga a plăti în schimb preţul bunului vândut. Din modul de reglementare al contractului de vânzare cumpărare reiese că, în mod neîndoielnic, după cum corect a reţinut instanţa, poate avea calitatea de vânzător numai titularul dreptului de proprietate asupra bunului înstrăinat, întrucât contractul de vânzare cumpărare este translativ de proprietate.
Însă, raportat la prevederile anterior menţionate, consideră că, pentru a fi valabilă promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, este necesar ca promitentul vânzător să deţină calitatea de proprietar la momentul încheierii contractului. Iar, conform documentaţiei predate de fiecare promitent-vânzător în parte, pentru fiecare contract de vânzare-cumpărare încheiat de ___________________ şi cedat ulterior societăţii ___________________ SRL, reiese în mod indubitabil faptul că, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, promitentul vânzător avea calitatea de proprietar.
Analizând prevederile contractuale invocate, se desprind 3 ipoteze relevante:
Conform Actului Adiţional 682/24.10.2013, fondul de garantare „va fi menţinut de cedent pentru restituirea sumelor, conform celor de mai sus, până la data de 31.12.2014, dată până la care cesionarul va depune toate diligenţele pentru efectuarea verificărilor necesare” , „Dovada cade în sarcina cesionarului şi trebuie să fie dincolo de orice îndoială „.
Analizând înscrisurile la care face referire instanţa, şi anume extrasele de carte funciară depuse de reliamantă la dosarul cauzei, toate datează din 2015. Deci, analizând prevederile contractuale care, reprezintă, de altfel, acordul de voinţă al părţilor, dovada trebuia şi putea fi efectuată de către cesionar până la data de 31.12.2014. Odată cu formularea cererii de plată a garanţiei adresată administratorului judiciar, o astfel de dovadă nu a fost efectuată. Or, raportat la cererea cu care a fost investită instanţa de judecată (contestaţie împotriva măsurii dispuse de administratorul judiciar), refuzul administratorului judiciar, căruia nu i s-a prezentat nicio dovadă în ceea ce priveşte nevalabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare este justificat.
Pe cale de consecinţă, consideră că, reclamanta este decăzută din dreptul de a prezenta orice dovezi ce datează ulterior datei de 31.12.2014 sens în care CF -urile anexate care datează din anul 2015 nici nu puteau fi luate în considerare. Acest fapt este recunoscut şi de reclamantă în cuprinsul precizărilor în fapt şi în drept înregistrate la dosarul cauzei la data de 07.04.2016 când susţine că „lipsa calităţii de proprietar în cazul unor promisiuni a fost constatată odată cu verificările întreprinse la Cartea Funciară” (pag 7), verificări efectuate abia în anul 2015. Acest termen limită (31.12.2014), pe lângă că a fost prelungit de nenumărate ori, a fost instituit să sancţioneze această pasivitate a cesionarei cu care ne confruntăm în prezenta cauză. Între parti a fost încheiat un contract de cesiune contracte prin care, cesionarei ___________________ i s-au transferat „toate drepturile şi obligaţiile ce decurg şi incumbă în baza Contractelor încheiate în perioada 2007-2008-2009 de ___________________ cu diverse persoane fizice şi juridice”, adică, acele promisiuni sinalgamatice de vânzare-cumpărare la care face vorbire instanţa. Deci, în situaţia în care, în mod absurd, se constată că, întradevăr, valabilitatea unor contracte de vânzare-cumpărare cesionate este afectată de nulitate absolută ca urmare a cauzei ilicite (lipsa calităţii de proprietar), cum a invocat-o însăşi reclamanta în cuprinsul precizărilor în fapt şi în drept înregistrate la dosarul cauzei la data de 07.04.2016 (pag 7), invocă următoarele:
Conform Actului Adiţional 682/24.10.2013, clauza de garantare devine activă doar în situaţia în care contractele sunt nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ, iar cauza ilicită nu reprezintă viciu de consimţământ. Acest act reprezintă voinţa partilor, iar în sensul art. 969 Cod Civil, prevederile contractului se aplica doar în limitele stipulate de părţi. Ca urmare a transferării tuturor drepturilor şi obligaţiilor rezultate din contractele de vânzare-cumpărare ce au fost cesionate, practic, societatea _______ a luat locul debitoarei în cadrul contractelor cesionate, sens în care avea posibilitatea şi trebuia să formuleze împotriva promitentului-vânzător neproprietar acţiuni de constatare a nulităţii contractelor şi să solicite restituirea preţului. însă, a preferat să nu facă nimic timp de aproape 5 ani pentru ca, ulterior, să solicite plata garanţiei şi în acelaşi timp să se şi întabuleze.
Situaţia în care calitatea de proprietar a promitentu1ui vânzător a fost pierdută ulterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nu îi priveşte ci, din contră, cesionarul (în speţă, _______) este unicul răspunzător pentru aceste consecinţe, prin simplu fapt că a stat în pasivitate şi nu a efectuat toate demersurile ce se impun pentru înscrierea imobilelor în sistemul de publicitate imobiliară, conform obligaţiei ce-i revenea în conformitate cu prevederile cap. VII pct. 2 din contractul de cesiune 550102.10.2013. Pe cale de consecinţă, în conformitate cu prevederile art. 304 ind. 1 din Cod de procedura civilă, solicită instanţei să procedeze la o reexaminare a situaţiei de fapt şi a înscrisurilor anexate privind terenurile nominalizate expres de prima instanţă în cuprinsul Sentinţei. Faţă de cele mai sus enunţate se constată că, contrar celor susţinute de prima instanţă, la momentul încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare, promitentul vânzător deţinea calitatea de proprietar.
Deci, promisiunile sinalagmatice de vânzare-cumpărare aferente terenurilor enunţate mai sus nu sunt afectate de nulitate. In subsidiar, subliniază faptul ca, în conformitate cu prevederile art. VIII din contractul de cesiune (invocate mai sus), fondul de garantare instituit este în limita sumei de 128.250 Euro pentru toate cele 950 ha de teren ce au facut obiectul cesiunii. În condiţiile în care, în mod absurd, instanţa de control constată că, într-adevăr, pentru 41,5026 ha, valabilitatea contractelor este afectată pentru considerentele enunţate mai sus, garanţia ce se impune a fi restituită cesionarei ___________________ se calculează procentual, raportat la întreaga garanţie de 128.250 Euro. Deci, dacă pentru 950 ha a fost instituita o garanţie de 128.250 Euro pentru 41.5026 ha poate fi acordată o garanţie de maxim 5.599.13 Euro. Aceste contracte analizate în mod expres de instanţa reprezintă doar 41.5026 ha din cele 950 ha cesionate, reprezentând 4.3% din totalul contractelor cesionate.
Astfel, analizând clauza privind fondul de garantare se constată că, garanţia se acordă numai pentru acele contracte care se dovedeşte că nu există sau că nu au fost valabil încheiate, deci proporţional cu suprafeţele de teren imposibil de intabulat. In acest sens, raportat la prevederile art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, prima instanţă a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii (în special art. VII din contract) intenţia părţilor fiind în sensul celor menţionate mai sus.
Pentru aceste considerente, solicită instanţei ca, în condiţiile în care va trece peste motivele invocate în principal, odată cu rejudecarea cauzei, să modifice Sentinţa recurată în sensul aplicării clauzei de garantare în mod procentual, raportat la valoarea garanţiei instituite de părţi şi la suprafeţele de teren aferente promisiunilor de vânzare-cumpărare afectate de nulitate. Faţă de toate cele prezentate mai sus, solicită admiterea recursului şi modificarea Sentinţei recurate în sensul respingerii contestaţiei în totalitate.
In drept, invocă prevederile art. 299 şi urm. Cod de procedură civilă, Vechiul Cod Civil, Legea nr. 85/2006, precum şi orice alte prevederi legale incidente. ___________________SPRL, în calitate de administrator judiciar al debitorului S.C ___________________ S.R.L., prin precizarea la recurs, solicită instanţei admiterea recursului şi, pe cale de consecinţă, respingerea în totalitate a contestaţiei formulate de SC ___________________ SRL, în principal, ca fiind lipsită de interes şi în subsidiar, ca neîntemeiată.
Invocă excepţia lipsei de interes în susţinerea contestaţiei ,arătând că , la data de 22.02.2017 s-a dispus deschiderea procedurii falimentului împotriva debitoarei SC ___________________ SRL, conform Sentinţei nr. 225/2017 pronunţată de Tribunalul Bihor în dos. 513/ 111/2010. La data de 20.04.2017, a notificat societatea ___________________ SRL cu privire la deschiderea procedurii, precum şi cu privire la termenele limita de înscriere în tabelul suplimentar de creanţe, respectiv 08.05.2017. Notificarea a fost recepţionată de societatea _______________ la data de 21.04.2017. La data de 22.05.2017 a fost întocmit şi înregistrat la Tribunalul Bihor tabelul suplimentar de creanţe iar, la data de 23.05.2017 a fost publicat în BPI 10103/23.05.2017. Nefiind contestaţii înregistrate împotriva tabelului suplimentar, la data de 09.06.2017 a fost întocmit şi înregistrat la dosarul de insolvenţă, tabelul definitiv consolidat de creanţă.
Astfel, în ciuda faptului că recurentul contestator ___________________ SRL invocă existenţa unei creanţe născută în procedura insolvenţei – anterior deschiderii procedurii falimentului – (la data de 31.12.2014 – momentul la care se invocă că ar fi fost activată clauza), nu înţelege să se înscrie în tabelul suplimentar şi ulterior definitiv consolidat, ca urmare a deschiderii procedurii falimentului faţă de debitorul ___________________ SRL.
Conform art. 76 alin. 1 din L 85/2006 , „Cu excepţia cazului în care notificarea deschiderii procedurii s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor art. 7, titularul de creanţe anterioare deschiderii procedurii, care nu depune cererea de admitere a creanţelor până la expirarea termenului prevăzut la art. 62 alin, 1 lit. b va fi decăzut cât priveşte creanţele respective, din dreptul de a fi înscris în tabelul creditorilor şi nu va dobândi calitatea de creditor îndreptăţit să participe la procedură. „. Iar, la art. 108 alin. 6 din L 85/2006 se prevede că, ” Titularilor de creanţe născute după deschiderea procedurii, care nu depun cererea de admitere a creanţelor în termenul prevăzut la alin. 2 lit. a (termenul de înscriere în tabelul suplimentar), li se aplică, în mod corespunzător prevederile art. 76. ” .
Pe cale de consecinţă, coroborând cele două articole mai sus invocate, acest recurent – contestator şi-a pierdut definitiv şi irevocabil însăşi vocaţia de creditor şi implicit, dreptul de a participa la procedură şi deci, distribuiri, ca urmare a neînscrierii în tabel. Or , atâta timp cât acest drept (de a participa la procedură) a fost pierdut, chiar şi în eventualitatea în care, în mod absurd, contestaţia formulată ar fi admisă, hotărârea pronunţată nu ar mai putea produce efecte juridice. Sumele pretinse nu ar putea fi recuperate nici pe calea dreptului comun ( debitoarea fiind în faliment), şi nici în procedura falimentului (dreptul său de participant la procedură fiind pierdut). SC ___________________ SRL, prin recursul formulat, solicită instanţei casarea în parte a sentinţei apelate şi reţinerea spre rejudecare, admiterea în totalitate a contestaţiei, în sensul anulării în totalitate a refuzului administratorului judiciar de restituire către _______________ a sumei de 128,250 EURO – reprezentând fondul de garantare de 10% din preţul total achitat în baza Contractului de cesiune nr, 550/02.10.2013 şi a Actului aditional nr. 682/24.10.2013 şi, pe cale de consecinţă, obligarea intimatei SC ______________ SRL, prin administratorul judiciar _______________SPRL să restituie SC _______________ SRL suma totală de 128.250 Eur în echivalent la data plăţii în lei. Cu cheltuieli de judecată, pe cale separată. În motivare, ca şi chestiune procedurală prealabilă, arată că , având în vedere că procesul privind insolvenţa intimatei SC ___________________ SRL a debutat sub imperiul Codului de procedură civilă anterior (CPC 1865), contestaţia fiind introdusă la data de 08.01.2015, pentru care s-a format dosar asociat nr.513/1111201O/a2, rămân aplicabile dispoziţiile acestei legi procesuale, iar nu ale noului Cod de procedură civilă, aşa cum rezultă şi din interpretarea per a contarario a art. 24 noului Cod procedură civilă, şi ale art. 3 din Legea nr.76/2012. De asemenea, în ce priveşte legea de drept substanţial (de drept material) sunt aplicabile dispoziţiile legii sub imperiul căreia s-au încheiat actele juridice în cauză, potrivit art.6 noul Cod civil şi principiului tempus regit actum. în consecinţă, contractelor de cesiune din anul 2013 li se aplică noul Cod civil, în timp ce antecontractelor ce fac obiectul acestora (promisiunilor de vânzare cedate) li se aplică Codul civil 1864, încheiate în anri 2007-2008-2009.
Recursul este întemeiat pe dispoziţiile art. 304 alin. (1) punctele 5, 7 şi 9 din Cod procedură civilă, 1865, însă recurenta înţelege să susţină incidenţa şi aplicabilitatea art. 304/1 Cod procedură civilă, 1865 care permite adăugarea de motive de recurs neconsacrate legislativ ca denumire.
In fapt, la baza litigiului dintre părţi se află două contracte de cesiune succesive, încheiate în formă autentică. Primul este Contractul nr.5S0/02.10.2013, încheiat între SC ___________________ SRL (în continuare _______________) şi SC ___________________ SRL(_______________), care avea ca obiect transferul tuturor drepturilor şi obligaţiilor din antecontractele încheiate în perioada anilor 2007-2008-2009 de cedentul _______________(promitent cumpărător), cu maî multe persoane fizîce (promitente vânzătoare), în scopul achizîţiei unei suprafeţe de teren agricol integrat de raza judeţuluî Dolj. Ulterior, ___________________, a încheiat Contractul de cesiune nr.758/26.11.2013 cu SC ___________________ SRL(_______________), în condîţii similare cu cel în baza căruîa a primit aceste drepturi şi obligaţii. în baza contractelor de cesiune, _______________, ca cedent, se obligă fată de _______________, cesionar, ca din valoarea preţuluî cesiunri să constituie un fond de garantare, unde să consemneze cu titlu de garanţie o sumă de până la 10% din valoarea cesiunri, pentru eventualitatea în care cesionarul, în urma verificării documentelor care stau la baza actelor cesionate, se va confrunta cu probleme la achiziţie, probleme care vizau fie inexistenţa unor promisiuni fie nevalabilitatea lor – deci toate situaţiile în care promisiunile sunt nule absolut sau relativ.
Aceste condiţii de accesare a fondului de garantare pentru restituirea preţului cesiunii corespunzătoare contractelor pentru care s-au constatat probleme la achiziţie, au fost redefinite, conform celor de mai sus, prin Actul adiţional autentic nr.628 din 24.10.2013 încheiat la Contractul de cesiune nr.550/02.l0.2013. Ca urmare a faptului că cesiunea viza un număr considerabil de promisiune de vânzare cumpărare şi fiind imposibilă verificarea acestora într-un timp scurt, prin actul adiţional părţile au fost de acord, totodată, să prelungească până la data de 31.12.2014 perioada în care Cesionarul ___________________, şi ulterior _______________ (subrogat în drepturile celui dintâi), trebuia să efectueze verificările documentelor pentru stabilirea situaţiilor de fapt şi de drept rezultate din contractele de promisiune cesionate şi, respectiv, eventuala incidenţă a clauzelor din Capitolul VIII-Garanţii.
În urma analizării probelor administrate în cauză, în mod corect a reţinut instanţa de fond faptul că _______________ a fost pusă în imposibilitate de a executa în mare parte din promisiunile de vânzare cesionate la data scadentă, ca urmare a lipsei consimţământuluî adevăraţilor proprietari ai imobilelor promise la vânzare.
Însă, separat de această cauză de nevalabilitate a promisiunilor de vânzare-cumpărare, a invocat în faţa instanţei de rejudecare şi a dovedit incidenta şi a altor situaţii care atrag activarea clauzei de garantare, şi anume: promisiunile de vânzare cesionate, în care promitentul -vânzător nu deţinea în parte calitatea de proprietar asupra terenului promis, conform titlului de proprietate şi/sau a actelor de moştenire la care face referire promisiunea de vânzare; promisiunile de vânzare cesionate, în care promitentu1-vânzător este altă persoană decât cea care figurează pe titlul de proprietate la care face referire promisiunea de vânzare, promisiunea fiind încheiată cu persoane cu nume asemănătoare, care apar înscrise în titlul de proprietate, dar care nu au putut să justifice calitatea de proprietar pentru terenurile promise; promisiunile de vânzare cesionate, în care suprafaţa de teren cuprinsă în promisiune nu corespunde suprafeţelor de teren cuprinse în cesiunea generală de promisiune de vânzare, pentru aceste suprafeţe cesiunile nefiind valabile (de exemplu, prin promisiune s-a promis 0,15 m2 de teren, iar cesiunea şi preţul plătit pentru aceasta s-a făcut pentru o suprafaţă de 0,15 ha, care este egală cu 1500mp).
Cu privire la aceste situaţii care activează clauza de garantare, instanţa de rejudecare s-a pronunţat în sensul respingerii în parte a contestaţiei formulate de ___. În ceea ce priveşte motivarea acestei soluţii , instanţa de rejudecare a prezentat o serie de argumente care nu sunt de natură să constituie o rezolvare a cauzei, astfel cum a fost dedusă judecăţii.
Instanţa de rejudecare a încălcat sub două aspecte formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii. Astfel:
a) Sub un prim aspect, hotărârea pronunţată de judecătorul sindic este dată cu neobservarea formelor legale, respectiv a dispoziţiilor imperative ale art. 315 Codului de procedură civilă, 1865, potrivit cărora: „în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului”. Dat fiind faptul că la judecarea contestaţiei în primul ciclu procesual, judecătorul sindic a pronunţat o hotărâre nelegală şi netemeinică, prin care ______ a fost vătămată, prin Decizia nr. 43/2015, Curtea de Apel Oradea a casat acea hotărâre trimiţând cauza spre rejudecare, instanţa de casare indicând în concret ceea ce instanţa de fond trebuie să urmărească în această nouă judecată. Or, în acest al doilea ciclu procesual indicaţiile instanţei de casare nu au fost respectate, exact ceea ce nu era de dorit.
Astfel, instanţa de rejudecare era obligată să respecte următoarele limite stabilite de instanţa de casare, prin Decizia nr. 43/2015:” Anterior analizării intervenirii sau nu a unor situaţii ce ar fi justificat incidenţa obligaţiei de garantare stabilite de părţi, se impune stabilirea intenţiei reale urmărite de părţi în inserarea clauzei penale de garantare prin analizarea în ansamblu a tuturor clauzelor contractuale stabilite, a scopului urmărit prin încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare şi a celor de cesiune de drepturi ulterioare, aspect care în cauză nu s-a stabilit şi analizat de prima instanţă.[ … } „. Aşa cum a precizat mai sus, aceste indicaţii au fost stabilite de către instanţa de casare tocmai ca urmare a faptului că în cauză aceste aspecte nu s-au stabilit şi nu s-au analizat de către prima instanţă . Instanţa de rejudecare a omis să analizeze în ansamblu toate clauzele contractuale şi nu a stabilit intenţia reală a părţilor prin inserarea clauzei de garantare şi astfel, nu a considerat-o incidenţă în toate cazurile indicate şi dovedite de către _______________. Or, aşa cum a susţinut şi dovedit în faţa instanţei de rejudecare, scopul pentru care a fost inserată clauza de garantare în contractul de cesiune este tocmai acela al acoperirii tuturor pagubelor create prin cesionarea unor promisiuni care fie nu existau, fie nu erau valabil încheiate, aspecte imposibil de analizat la momentul încheierii cesiunii, dat fiind numărul considerabil de promisiuni cesionate. Tocmai din acest motiv, cedentul şi-a asumat obligaţia de garanţie în cadrul clauzei din Actul adiţional autentificat sub nr. 628 din 24.10.2013. Conform acestei 11 clauze: „Părţile au convenit ca cedentul să constituie, din preţul încasat pentru ultimele cesiune de contracte, privite în contextul mai larg al întregii cesiuni stabilite prin prezentul act, un fond de 10% din preţul total achitat de cesionar, procent care poate fi estimat în acest moment la suma de 129.942 de euro. Acest fond va servi numai pentru restituirea preţului achitat pentru acele contracte sub semnătură privată ce se cesionează. Acest fond va fi menţinut de cedent pentru restituirea sumelor, conform celor de mai sus, până la data de 31.12.2014, dată până la care cesionarul va depune toate diligenţele pentru efectuarea verificărilor necesare. Astfel, instanţa de rejudecare, trebuia să observe că, în ce priveşte garanţia, aceasta reprezintă o asigurare care aparţine cesionarului, nu numai în situaţia în care promitenţii-vânzători nu au avut calitatea de proprietar la momentul încheierii promisiunii, ci şi în celelalte cazuri de nevalabilitate indicate (asupra cărora a invocat apărări elaborate şi pentru care s-au administrat probe), cazuri în care în mod nejustificat instanţa de rejudecare a considerat că nu este incidentă clauza de garanţie. Cum valoarea însumată a suprafeţelor din contractele nevalabile depăşea cu mult suma constituită cu titlu de garanţie , a solicitat restituirea valorii constituite în garanţie până la limita riscului asumat. Însă, în mod greşit, neanalizând în ansamblu clauzele contractuale şi nestabilind în concret intenţia părţilor la inserarea clauzei de garanţie, în mod netemeinic şi nelegal , instanţa de rejudecare a admis doar în parte contestaţia sa.
De asemenea, în cuprinsul Deciziei nr. 43/2015, instanţa de casare reţine că se impune trimiterea cauzei la aceeaşi instanţă, care, în baza probaţiunii existente şi a oricărui alt mijloc de probă ce se va impune a fi administrat, să efectueze o analiză pertinentă şi reală a cauzei deduse judecăţii. Nici din această privinţă instanţa de rejudecare nu a respectat indicaţiile instanţei de casare, deoarece din cuprinsul considerentelor hotărârii nu rezultă o cercetare corespunzătoare a fondului cauzei şi a tuturor aspectelor relevante care ar fi fost necesare pentru corecta şi justa soluţionare a cauzei. Instanţa de rejudecare s-a limitat la enumerarea prevederilor contractuale incidente în raportul juridic obligaţional dintre părţi şi, pentru o parte din pretenţii, a stabilit în mod corect incidenţa clauzei de garantare, însă, pentru celelalte motive invocate, a considerat că nu este incidenţă clauza de garantare, fară a exista în concret o motivare a acestei soluţii.
În privinţa situaţiilor de fapt şi de drept invocate de către _______________ că se subsumează clauzei de garantare (asupra cărora instanţa de rejudecare a decis contrariul), instanţa de rejudecare nu a facut o analiză în detaliu prin raportare la contractul încheiat şi probele administrate din care să rezulte că în cauză a avut loc o verificare efectivă a acestora. În aceste condiţii, dat fiind faptul că modul în care instanţa de control judiciar a soluţionat problema de drept pusă în discuţie este obligatorie pentru instanţa de trimitere, neconformarea atrage casarea hotărârii ca fiind pronunţată cu încălcarea legii.
În concluzie, raportat la faptul că instanţa de rejudecare a pronunţat o hotărâre cu încălcarea prevederilor art. 315 Cod procedură civilă, se impune casarea în parte a acesteia şi reţinerea spre rejudecare a cauzei deduse judecăţii.
Sub cel de-al doilea aspect, hotărârea pronunţată de instanţa de rejudecare este dată cu neobservarea formelor legale, respectiva dispoziţiilor imperative ale art. 261 alin.(l) pct. 5 Cod procedură civilă, instanţa de control judiciar urmând să observe că, la rejudecare, instanţa nu arată motivat de ce a înlăturat probele prezentate în susţinerea celorlalte situaţii în care intervine clauza de garantare, deşi acestea au fost dezvoltate şi explicate pe larg, stare de fapt ce semnifică nerespectarea dispoziţiilor imperative ale art. 261 Cod procedură civilă.
În concret, instanţa de rejudecare se limitează la a menţiona că: „Refuzul vânzătorului de a preda toate actele de proprietate, posibila incidenţă a prescripţiei dreptului la acţiune sau suprapunerea unor parcele sunt împrejurări care nu pot fi imputate debitorului ( … ) De asemenea, decesul promitentului vânzător nu poate constitui motiv de nevalabilitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.” _______________ a invocat şi dovedit incidenţa tuturor acestor motive de nevalabilitate a promisiunilor de vânzare-cumpărare, dovezi pe care instanţa de rejudecare le-a înlăturat neţinând cont de ele, fară a motiva de ce aceste dovezi şi susţineri ale _______________ nu sunt validate de instanţă. Or, în considerentele hotărârii, potrivit art.26l alin.(l) pct.5 Cod procedură civilă, 1865, instanţa trebuie să arate fiecare capăt de cerere şi apărările părţilor, probele care au fost administrate, motivându-se pentru ce unele dintre ele au fost reţinute, iar altele înlăturate, excepţiile invocate şi modul în care au fost soluţionate, normele juridice pe care le-a aplicat la situatia de fapt stabilită .
Neobservarea formelor legale sancţionată cu nulitatea de art.l05 alin.(2) Cod procedură civilă de la 1865 din perspectiva nerespectării art.261 pct.5 Cod procedură civilă vizează nemotivarea hotărârii, indiferent dacă este vorba de o inexistenţă sau de o insuficienţă a motivării ori de o motivare inexactă şi necorespunzătoare (de o motivare care cuprinde motive contradictorii ori motive străine de natura pricinri). Aşadar, judecătorii sunt datori să arate în cuprinsul hotărârii, motivele de fapt şi de drept în temeiul cărora şi-au format convingerea, dar şi cele pentru care s-au înl turat cererile părţilor, altfel neputându-se exercita controlul judiciar, în caz contrar, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 304 cpt.5 Cod procedură civilă.
În consecinţă, doctrina şi jurisprudenta au statuat constant că hotărârea se desfiinţează, casează, între altele, pentru oricare dintre următoarele ipoteze, lipsa totală a motivării soluţiei instanţei ori motivarea hotărârii este lapidară, încât nu poate fi considerată „motivare”. Motivarea este superficială şi confuză, astfel încât instanţa de control judiciar nu poate înţelege în ce măsură normele legale au fost sau nu aplicate corect, în situaţia speţei. Din alt punct de vedere, necesitatea motivării hotărârii în sensul indicat de normele imperative ale art. 261 pct. 5 Cod procedură civilă, înlătură arbitrariul şi face posibil controlul judiciar (care are un caracter esenţial şi înseamnă stabilirea în concret, clar şi concis a stării de fapt, încadrarea unei situaţii particulare, în cadrul prevederilor generale şi abstracte ale unei legi), precum şi exercitarea căilor de atac de retractare, în timp ce o motivare necorespunzătoare sau lipsa motivării efective atrage nulitatea hotărârii.
Pentru toate considerentele mai sus exprimate, apreciază că se impune admiterea prezentului motiv de recurs şi casarea în parte a hotărârii recurate ca nelegală şi netemeinică, numai în acest mod putând fi înlăturată vătămarea produsă.
Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă , arată că, în urma judecării cauzei, instanţa de rejudecare reţine că: „În ceea ce priveşte ipoteza coproprietăţii ca element de nevalabilitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, aceasta nu poate fi reţinută. În această ipoteză, promitentul-cumpărător poate opta, astfel cum a reţinut Înalta Curte de Casaţie şi Justitie în Decizia nr. 12/2015 pronunţată în recurs în interesul legii, între obţinerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideală din imobil (situaţie în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluţiunea acesteia) sau să ceară rezoluţiunea promisiunii, cu daune-interese, în situaţia în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenţia sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual în întregime).”
Pe de o parte, judecătorul sindic face referire la opţiunile pe care le-ar avea la îndemână cesionarul în situaţia în care promitentul vânzător este coproprietar (doar pentru o cotă-parte), şi nu proprietar pentru întregul bun promis, iar, pe de altă parte, indică aceste opţiuni ca o explicaţie a soluţiei de a nu privi situaţia coproprietăţii ca o condiţie care conduce la nevalabilitatea promisiunii astfel încheiate. Or, motivarea unei hotărâri judecătoreşti trebuie să fie clară, precisă şi necontradictorie, astfel încât din ea să rezulte justeţea soluţiei pronunţate.
Or, motivare corectă presupune cunoaşterea perfectă a dosarului, răspunsuri precise la toate capetele de cerere şi la toate apărările formulate, pe baza tuturor probelor administrate în cauză, a argumentelor şi raţionamentelor juridice, a principiilor şi a regulilor de drept substanţial şi procesual, referirea la realitatea faptelor şi la judecăţi verificate în concret în speţa respectivă, prin evitarea motivărilor sprijinite pe formulări generale, abstracte, consecvenţa şi principialitatea, care exclud existenţa considerentelor contradictorii, etc.
Pe de altă parte, în motivarea soluţiei de respingere, instanţa de rejudecare face trimitere la Decizia nr. 12/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi implicit îsi asumă raţionamentul prezentat în considerentele acestei decizii. Concluzia sa este în totală contradicţie cu cele reţinute de instanţă. Prin Decizia nr. 12/2015, ÎCCJ a statuat că ” în situaţia în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deşi nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalţi coproprietari. În mod hilar, instanţa de rejudecare trage concluzia că: „în această ipoteză, promitentul-cumpărător, astfel cum a reţinut Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Decizia nr. 12/2015 pronunţată în recurs în interesul legii. ar, contrar celor reţinute de către instanţă, _______________ s-a aflat în imposibilitatea de a cere instanţei ca în baza art. 1073 şi art. 1077 Cod civil, (conform principiului executării în natură a obligaţiilor şi a reparării în natură a prejudiciului) să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, care să aibă caracter constitutiv de drepturi. Întrucât pentru admisibilitatea acestei acţiuni trebuia să fie îndeplinită, printre altele, tocmai această condiţie esenţială ca promitentul-vânzător să fie unic proprietar al bunului promis, calitate pe care promitenţii vânzători nu au deţinut-o niciodată.
Aşadar, conform celor mai sus arătate, este fără putinţă de tăgadă faptul că raţionamentul instanţei de rejudecare este unul defectuos şi ilogic. În temeiul art. 304 pct. 7 Cod procedură civilă, se impune modificarea hotărârii când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de pricina, ceea ce se solicită, prin prezentul recurs.
Precizează că acest motiv de recurs trebuie interpretat în strânsă legătură cu următorul, deoarece succintele motive contradictorii sunt legate şi de faptul că instanţa a interpretat eronat actul juridic dedus judecăţii.
Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, arată că, aşa cum a arătat anterior, în timp ce, în mod întemeiat, instanţa de rejudecare a decis în privinţa lipsei calităţii de proprietar a promitenţilor vânzători că reprezintă situaţii care activează clauza de garantare, în acelaşi timp, în mod netemeinic şi nelegal, în urma încălcării legii şi aplicării greşite a legii, a considerat că toate celelalte situaţii invocate nu reprezintă situaţii care activează clauza de garantare. Cu privire la acestea, instanţa a reţinut că: „în ceea ce priveşte ipoteza coproprietăţii ca element de nevalabilitate a promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, aceasta nu poate fi reţinută, în această ipoteză, promitentul-cumpărător poate opta, astfel cum a reţinut Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Decizia nr. 12/2015 pronunţată în recurs în interesul legii, între obţinerea unei hotărâri pentru o cotă-parte ideala din imobil (situaţie în care promisiunea de vânzare fiind astfel valorificată, promitentul-cumpărător nu ar mai putea să ceară rezoluţiunea acesteia) sau să ceară rezoluţiunea promisiunii, cu daune-interese, în situaţia în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală (intenţia sa la data încheierii promisiunii fiind aceea de a dobândi bunul individual, în întregime).
Arătă că instanţa indică două opţiuni, dintre care nici una nu conduce la încheierea contractului şi/sau la dobândirea bunului de către promitentul-cumpărător.
Astfel, aşa cum a arătat, prima opţiune se referă la obţinerea unei hotărâri pentru o cotă parte. Cea de-a doua opţiune vizează ipoteza rezoluţiunii, situaţie în care scopul avut de părţi la momentul încheierii cesiunii, respectiva promisiunilor, nu se realizează .
Astfel, raţionamentul instanţei nu conduce la finalitatea dorită de către părţi la momentul încheierii promisiunii, deoarece în opţiunile indicate contractul de vânzare nu ajunge să se perfecteze niciodată, fapt care demonstrează incidenţa nevalabilităţii promisiunilor astfel încheiate. Aşadar, în ipoteza bunurilor imobile coproprietate ce fac obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu un singur titular, nu este posibilă nici executarea convenţională, nici pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de titlu, astfel încât antecontractul nu poate produce efectele juridice, fiindu-i afectată valabilitatea.
Cu alte cuvinte, unul dintre motivele de nulitate ale antecontractelor de vânzare-cumpărare ce constituie obiectul cesiunilor succesive îl constituie nevalabilitatea obiectului acestuia şi încălcarea principiului de drept nemo dat quod non habet, principiu încălcat chiar de la momentul încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare.
Obiectul actului juridic constituie „o condiţie de fond, esenţială, de validitate şi generală a actului juridic civil. Se observă că obiectul actului juridic civil coincide cu obiectul raportului juridic civil care s-a născut din actul juridic respectiv. Aşa cum pentru obiectul raportului juridic civil am luat în considerare şi bunurile la care se referă conduita părţilor, tot astfel şi pentru obiectul actului juridic civil bunurile pot fi socotite ca obiect derivat al actului juridic civil. Pentru a fi valabil, obiectul oricărui act juridic civil trebuie să îndeplinească următoarele cerinţe (condiţii) generale: să existe; să fie în circuitul civil; să fie determinat sau determinabil; să fie posibil; să fie licit şi moral, iar pentru valabilitatea obiectului anumitor acte juridice civile, există însă şi cerinţe speciale.
Obiectul antecontractelor de vânzare-cumpărare cesionate poartă tocmai asupra unor bunuri individual determinate (terenuri agricolei, iar obligaţiile ce izvorăsc din antecontract sunt mixte: pe de o parte obligaţia de a transmite bunul din proprietatea promitentului-vânzător în patrimoniul promitentului-cumpărător (obligaţie de a da), iar pe de altă parte, obligaţia de a încheia actele autentice translative de proprietate (obligaţia de a face). Or, pentru a se îndeplini obligaţia de a da, de transmitere a dreptului de proprietate, este necesar în primul rând ca promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului. Aceste aspecte sunt de esenţa executării (îndeplinirii obligaţiilor) oricărui antecontract de vânzare-cumpărare.
Sub un alt aspect, aşa cum s-a subliniat mai recent în literatura de specialitate (şi în acelaşi sens, este şi RIL-ul mai sus amintit, opinia în ceea ce priveşte valabilitatea înstrăinării (vânzării) lucrului altuia este aceea că „bunurile unui terţ pot face obiectul unei prestaţii, debitoru1 fiind obligat să le procure şi să le transmită creditoru1ui ori să obţină acordul terţului , iar dacă nu va executa această obligaţie , debitoru1 va răspunde pentru prejudiciile cauzate.
Precizează că pentru aceleaşi motive intervine nevalabilitatea promisiunilor şi pentru celelalte situaţii indicate de către _______________, în privinţa cărora în mod greşit s-a considerat că nu este activă clauza de garanţie.
Motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art.304 pct. 9 Cod procedură civilă, în sensul că hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, adică, fie cu nesocotirea, de regulă, a unei norme de drept, fie cu interpretarea eronată a normei juridice aplicabile, semnifică faptul că instanţa, recurgând la textele de lege aplicabile litigiului, să le fi dat o greşită interpretare ori faptele reţinute să fi fost greşit calificate, în raport cu exigenţele textelor de lege, adică exact ceea ce a făcut judecătorul în rejudecare. Inclusiv aplicarea greşită a RIL- ului se circumscrie acestei ipoteze.
În drept, au fost invocate pe dispoziţiile art. 299 şi urm. Cod procedură civilă, 1865, art. 304 pct. 5, 7 şi 9, coroborate cu dispoziţiile art. 304 Cod procedură civilă, 1865 şi art. 105 alin.(2) Cod procedură civilă de la 1865 , iar în probaţiune s-a solicitat proba cu înscrisuri.
___________________SPRL, în calitate de administrator judiciar al debitorului S.C. ___________________ S.R.L. – în faliment, prin întâmpinarea depusă la dosar, solicită instanţei respingerea recursului formulat de ___________________ SRL ca fiind neîntemeiat, având în vedere următoarele:
Raportat la motivele de recurs invocate de ___________________ SRL, arată că nu contestă faptul că prin Decizia 243/2015 instanţa de recurs a statuat in sensul menţionat, însă, contrar susţinerilor recurentului ___________________, judecătorul sindic, în motivarea Sentinţei, începe chiar cu o analiză a raportului juridic obligaţional, prin enunţarea clauzelor contractuale esenţiale, cu intenţia de a stabili cu exactitate scopul urmărit de părţi odată cu încheierea acestor contracte de cesiune şi acte adiţionale intens dezbătute în prezenta cauză. Judecătorul sindic analizează intenţia reală a părţilor odată cu reiterarea în cuprinsul Hotărârii a clauzelor contractuale, înţelegând în mod corect că intenţia părţilor era ca, cedentul să-i cedeze contracte de vânzare-cumpărare sub semnătură privată (promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare), cesionarul obligându-se să facă toate demersurile necesare de întabulare. Contrar celor insinuate de recurentul ___________________, intenţia părţilor nu a fost să cesioneze veritabile drepturi de proprietate înscrise în CF deoarece într-o astfel de situaţie, în primul rând, acum se discuta de contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică şi, în al doilea rând, preţul contractului nu era de 1350 euro/ha, adică 0.135 euro/mp.
Instanţa de judecată în mod corect analizează aspectele invocate de fiecare parte, prin prisma clauzelor contractuale, acestea reprezentând voinţa reala a părţilor ce a existat la momentul încheierii contractului. A se susţine de către contestator faptul că, din moment ce administratorul judiciar a acceptat inserarea clauzei de garantare, a recunoscut existenţa neregulilor în ceea ce privesc unele promisiuni, i se pare a fi o susţinere neprobată şi, în al doilea rând, ilogică. Cu siguranţă” dacă erau nereguli privind contractele cesionate, ar fi urmărit să nu insereze o clauză de garantare şi să rişte restituirea unor sume de bani şi ,mai mult, nu ar fi prelungit în mod repetat termenul de menţinere a fondului de garantare (31.12.2014).
În continuare se susţine că instanţa de rejudecare nu a respectat indicaţiile instanţei de casare, deoarece din cuprinsul considerentelor hotărârii nu rezultă o cercetare corespunzătoare a fondului cauzei şi a tuturor aspectelor relevante. Contrar celor invocate de recurentul ___________________, prima instanţă după ce procedează la o analiză temeinică a prevederilor contractuale, procedează la o analiză detaliată a probelor administrate de părţi în prezenta cauză Chiar dacă o parte din înscrisuri au fost analizate greşit (pentru motivele amintite în recurs), nu se poate admite că aceste înscrisuri nu au fost analizate de către instanţă şi că soluţia ar fi nemotivată. Însuşi Curtea de Apel în Decizia 24312015 reţine că ” obligaţia de motivare a hotărârilor judecătoreşti nu implică existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument invocat de către părţi ( … )”.
Analizând motivele invocate de recurent se poate concluziona în sensul că, cel puţin în ceea ce privesc criticele referitoare la motivarea Sentinţei, apar ca fiind exagerate. Contrar celor susţinute de recurent, judecătorul sindic a procedat la o analiză corespunzătoare a fondului cauzei ,prin raportare la susţinerile părţilor şi probele administrate. După cum a arătat mai sus, instanţa de rejudecare a înţeles să depună eforturi considerabile în a analiza rând pe rând înscrisurile depuse de contestator la dosarul cauzei şi care însumează mai bine de două volume. Lecturând Sentinţa, se constată că instanţa s-a pronunţat pe toate aspectele invocate de contestator (aceleaşi ca cele invocate în prezenta cauză şi care urmează a le combate pe fondul cauzei) şi anume: – lipsa calităţii de proprietar a unor promitenţi-vânzători, enumeraţi de altfel în cuprinsul Sentinţei recurate la pag 4-5-6; – ipoteza coproprietăţii pag 6; – decesul promitentului – vânzător pag 7; Decizia 1212015 – pag 6; etc.
Pentru toate aceste considerente, susţinerile recurentei privind nemotivarea Sentinţei de către prima instanţă sunt neîntemeiate, atâta timp cât aceasta tratează punctual problemele cu care a fost investită.
Se invocă faptul că în cuprinsul motivării prima instanţă face trimitere la Decizia 1212015 (Recurs în interesul legii) şi, odată cu analiza Deciziei, judecătorul sindic prezintă o motivare contradictorie. Contrar sustinerilor recurentei, judecătorul sindic în mod corect analizează Decizia 12/2015 aceasta fiind invocată de însuşi contestator în faţa primei instanţe. Insă, contestatorul consideră că motivarea judecătorului sindic este una contradictorie doar pentru simplul fapt că, de fapt, interpretarea sa (a recurentului) dată acestei Decizii este cu totul şi cu totul eronată.
Astfel, Decizia amintită clarifică chestiunea de drept privind „admisibilitatea acţiunii privind validarea de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat (în întregime), în situaţia în care promitentul vânzător are doar o cotă – parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia”. Or, în speţa dedusă judecăţii nu este incidentă o astfel de situaţie, persoanele fizice semnatare a contractelor de vânzare-cumpărare au transferat doar cota parte ideală asupra căruia deţin calitatea de proprietar, şi nu bunul în întregime.
Contrar situaţiei lămurite prin Decizia 12/2015 ICCJ, în speţa de faţă promitentul vânzător nu a promis vânzarea întregului imobil , deşi avea calitatea de proprietar exclusiv doar pe o cotă parte ideală. De fapt, raţionamentul primei instanţe este perfect corect şi logic, atâta timp cât vânzarea întregului bun nu se poate face ca urmare a inexistenţei acordului tuturor coproprietarilor, persoana în cauză (promitentul cumpărător) are două opţiuni: fie acceptă (cumpără) o cotă-parte indiviză , fie solicită rezoluţiunea promisiunii, cu daune-interese , în situaţia în care nu este interesat să dobândească o cotă-parte ideală. Pentru simplul fapt că recurentul procedează la o interpretare eronată a Deciziei mai sus amintite se ajunge în situaţia ca acelaşi recurent să jignească instanţa de judecată invocând faptul că, ” raţionamentul instanţei de rejudecare este unul defectuos şi ilogic”.
Se invocă prevederile art. 304 pct. 9 – hotărârea este dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. La acest ultim punct, se reiterează aspectele privind Decizia 12/2015 asupra cărora s-a pronunţat mai sus. Trecând de la acest aspect, consideră că judecătorul sindic în mod corect a retinut valabilitatea promisiunilor de vânzare-cumpărare a unor cote părţi indivize, deoarece legea nu interzice valorificarea unor cote părţi indivize. La fel, anumite erori materiale evidente ce s-au strecurat odată cu redactarea contractelor sunt pur şi simplu umane în condiţiile în care se discută de contracte încheiate pentru o suprafaţă totală de. 950 ha. Aceste erori materiale puteau fi rectificate dacă cesionara ___________________ depunea minime diligenţe în acest sens. Astfel, cesionara putea şi avea obligaţia să depună minime diligenţe în vederea întabulării şi anume: vânzătorul decedat – trebuia să se procedeze la efectuarea moştenirii; se poate obţine de la primărie o adeverinţă de moştenitor, care va fi folosită pentru întabulare ori, după caz, pentru dezbaterea moştenirii în instanţă; Titlu greşit – se solicită rectificare titlu prin procedura administrativă. Există situaţii în care fie numele/prenumele din titlu de proprietate este greşit, fie suprafata, fie vânzătorul este declarat decedat, deşi este în viată. În acest caz, potrivit Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară (denumit în continuare Regulament), aprobat prin Ordinul directorului Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI) nr. 700/2014, îndreptarea/corectarea erorilor materiale strecurate în titlurile de proprietate se poate face direct la Oficiile Teritoriale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în cele mai multe cazuri nemaifiind necesară o hotărâre judecătorească pentru îndreptarea erorilor materiale din titluri.
În situaţia în care nu existau proceduri prealabile de urmat ca şi cele menţionate mai sus, se putea formula acţiuni în prestaţie tabulară. Însă, aceasta nu a făcut dovada efectuării tuturor diligenţelor în vederea intabulării în ciuda faptului că, „sarcina probei incumbă celui care afirmă” (probatio incumbit ei qui dicit). Or, atâta timp cât se invocă că terenurile nu pot fi intabulate, consideră că recurentul contestator ___________________ trebuie să facă dovada absolută în acest sens, iar, atâta timp cât nu s-a făcut dovada, contestaţia trebuie respinsă în totalitate.
Faţă de cele mai sus invocate şi raportându-se la clauza de la cap. VII şi VIII din contract cadru, cesionarul s-a obligat să îndeplinească toate procedurile litigioase şi nelitigioase, în condiţiile legislaţiei civile, pentru înscrierea imobilelor în sistemul de publicitate imobiliară urmând sa abia ulterior, în cazul în care nu reuşeşte din cauza că, contractele cesionate nu există sau nu sunt valabile (nule sau anulabile pentru viciu de consimţământ) să poată pretindă garanţia.
Consideră că, în primul rând, era obligaţia recurentului să facă dovada faptului pozitiv că a încercat intabularea şi nu a reuşit, abia ulterior să aibă dreptul să pretindă despăgubiri în temeiul clauzei penale.
SC”_____________”SRL, prin întâmpinarea depusă la dosar la recursul formulat de administratorul judiciar al debitoarei, ___________________SPRL solicită instanţei, în principal, anularea recursului formulat de ___________________SPRL în reprezentarea debitoarei SC ___________________ SRL potrivit dispoziţiilor art. 306 raportat la art.302/1 alin.(l) lit. c) Cod procedură civilă 1865, ca nemotivat şi, în subsidiar, respingerea ca nefondat a recursului şi pe cale de consecinţă, menţinerea ca legală şi temeinică a părţii din hotărârea instanţei de fond cu privire la aspectele nerecurate de contestatoarea ___________________, simultan cu admiterea recursului acesteia.
În esenţă, referitoare la excepţia nulităţii recursului arată că, invocarea formală a incidenţei dispoziţiilor art.304 pct.8 Cod procedură civilă, 1865 şi chiar a art.304/1 Cod procedură civilă, 1865, sprijinită exclusiv pe reiterarea unor situaţii de fapt, iar nu şi de drept, ca şi trimiterile la probe, în lipsa unei argumentaţii în drept, fac imposibilă exercitarea efectivă a controlului de legalitate al instanţei de recurs şi atrag nulitatea recursului în temeiul art. 306 raportat la art.302/1 alin.(l) lit. c) Cod procedură civilă, 1865.
În ipoteza în care nu ar fi caz de nulitate a căii de atac şi aceasta ar fi avut o motivare corespunzătoare, recursul, în întregul lui, este neîntemeiat, iar hotărârea instanţei de fond cu privire strict la partea admisă din acţiunea contestatoarei _______________, este legală şi temeinică.
În susţinerea recursului, ___________________ SRL a criticat hotărârea instanţei de fond pentru motive de ne1egalitate, invocând argumente bazate pe obligaţii care nu au fost reglementate prin contractul încheiat între părţi şi ignorând puterea doveditoare a înscrisurilor prezentate în probaţiune, precum şi a menţiunilor înscrise în Cartea Funciară.
1. Faţă de primul argument de aşa -zisă nelegalitate a hotărârii întrucât aceasta s-ar baza pe unele înscrisuri din 2015 (extrase de carte funciară), arată că, în conformitate cu dispoziţiile art.21 din Legea nr.7/1996, ,,Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate adminrstrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.”
Faţă de argumentul că extrasele de carte funciară prezentate în probaţiune, suplimentar altor dovezi, datează din anul 2015, apărarea recurentei nu prezintă relevanţă. Data eliberării unui extras de carte funciară nu are relevanţă, ci data la care au fost consemnate menţiunile cu privire la drepturile, actele sau faptele înscrise în cuprinsul acesteia. Prin urmare, instanţa a procedat la verificarea extraselor de carte funciară ataşate la dosarul cauzei (filele 346-396), aşa cum susţine şi recurenta, însă, în baza menţiunrlor privind întabularea dreptului de proprietate, instanţa a constatat faptul că susţinerile contestatoarei reclamante au fost întemeiate.
Din extrasele de carte funciară rezultă fară putinţă de tăgadă suprafaţa terenului şi identificarea acestuia pe baza numărului de cadastru, numele proprietarului actele în baza cărora acesta deţine proprietatea, data primei întabulări a dreptului de proprietate, după caz, cota de proprietate, şi regimul de folosinţă al acestuia, eventual, datele ulterioarelor acte de transfer a dreptului de proprietate, dezmembrăminte, sarcini, etc. Este adevărat că unele terenuri care făceau obiectul promisiunii au fost întabulate ulterior datei vânzării promisiunilor sau în termenul de executare a acestora, însă din aprecierea per a contraria a acestor probe, reiese cu evidenţă că, atâta vreme cât primele intabulări cu privire la acele terenuri s-au făcut pe numele altor proprietari decât promitenţii vânzători, sau pentru o cotă din drept, promisiunile erau viciate sub aspectul consimţământului exprimat de promitentul vânzător. Tocmai acest aspect a atras activarea clauzei de garantare.
Având în vedere puterea probantă a extraselor de carte funciară prezentate şi coroborând aceste dovezi cu celelalte probe existente la dosar (Notificare, Situaţii sintetice ale promisiunilor imposibil de executat, promisiuni de vânzare etc) rezultă clar că motivele de recurs bazate pe aceste argumente sunt nefondate.
1.2. Un alt argument pentru care primul motiv de nelegalitate este neîntemeiat îl constituie faptul că recurenta nu a arătat motivul pentru care trebuie înlăturată forţa probantă a unui înscris care este opozabil erga omnes. În acest sens, recurenta nu a prezentat probele de natură a contrazice sau a arunca un dubiu asupra credibilităţii înscrisurilor ataşate la dosarul cauzei. Simplele afirmatii ale recurentei pârâte, nu pot fi de natură să răstoarne forţa probanta a înscrisurilor prezentate de contestoare la dosarul cauzei, precum şi a aspectelor consemnate în răspunsurile la interogatorii.
Astfel, deşi recurenta susţine neveridic prin recurs că nu i-au fost prezentate argumente o dată cu cererea de restituire a garanţiei contractuale înainte de 31.12.2014, răspunsul la întrebarea nr.2 din interogatoriu contrazice aceasta afirmaţie. Astfel, din răspuns, reiese că argumentele prezentate o dată cu cererea de restituire şi asa-zisa lipsa a dovezilor din partea reclamantei au justificat refuzul restituirii. Prin urmare, recurenta nu neagă că au existat argumente care să justifice cererea de restituire, ci doar că aceste argumente nu ar putea fi acceptate întrucât, nu ar fi însoţite şi de expertize extrajudiciare, hotărâri judecătoreşti, dovezi ale unor procese iniţiate etc. Nu se arată, însă, de ce evidenţele registrului de publicitate imobiliară, respectiv cele cuprinse în cartea funciară, şi actele emise de autoritătile publice locale pentru atestarea dreptului de proprietate nu ar fi suficiente.
Analizând dispozitiile contractuale, conform obligaţiilor însuşite şi asumate contractual, reclamanta avea doar obligatia de a depune toate diligentele pentru efectuarea verificărilor necesare, mai exact de verificare a unei aparenţe de drept cu privire la calitatea de proprietari a promitenţilor vânzători şi a bunurilor promise spre vânzare de aceştia şi de dovedirea către cedent prin mijloace legale de probă că aceste contracte nu există sau nu au fost valabil încheiate, lucru pe care l-a şi tăcut. Tocmai pentru dovedirea îndeplinirii obligatiei de verificare asumate contractual şi a veridicităţii sustinerii contestatiei, solicită instanţei încuviinţarea administrării suplimentare de material probator în cauză. Pe de alta parte, nu poate fi pusă în discuţie obligaţia reclamantei de a constata în instanţă viciile contractelor privind promisiunile de vânzare cesionate, mai ales că pentru îndeplinirea obligaţiilor de verificare, părţile au fost de acord cu o durată rezonabilă de timp, corespunzătoare verificării unei aparenţe de drept a actelor încheiate şi a strângerii de dovezi în executarea clauzelor contractuale şi în niciun caz a constatării institutionale a acestor vicii, pe calea judecăţii.
Mai mult de atât, „corectitudinea” tuturor promisiunilor cesionate nu a fost dovedită niciodată. Aşadar, deşi recurenta susţine neveridic (cum, de altfel, s-a şi probat) că „toate., promisiunile pentru care s-a solicitat restituirea garanţiei puteau fi executate întrucât nu existau vicii cu privire la acestea, aceasta nu face dovada celor afirmate. În acest sens, menţionează că la răspunsul nr. 4 din interogatoriu, recurenta sustine că verificările privind terenurile în discuţie au fost făcute temeinic şi că „toată documentaţia a fost, în prealabil, verificată de avocaţii cesionarei”. Este cel puţin bizar faptul că, după doua cicluri procesuale, recurenta nu aduce dovezile „verificărilor” efecuate de avocatii acestora. Acest aspect, dovedeşte încă o dată reaua – credinţă a recurentei care, pe lângă neexecutarea obligaţiei de verificare prealabilă asumată prin contract faţă de promisiunile cesionate, se prevalează de argumente care să vină să îi înlăture nu doar obligaţia convenţională de garantare, ci şi pe cea legală, respectiv pe cea care rezultă din legea civilă în materie de garantare a vânzării de contracte.
Pentru aceste motive consideră ca argumentul invocat este neîntemeiat.
2. Prin al doilea argument recurenta pârâtă susţine „lipsa viciilor promisiunilor” pentru care instanţa de fond a acceptat restituirea garanţiei contractuale, recurenta argumentând faptul că o cauză ilicită nu este viciu de consimţământ, precum şi că recursul este întemeiat întrucât reclamanta ar fi avut obligaţia contractuală a promovării unor demersuri judiciare (acţiuni de constatare a nulităţii şi de restituire a preţului) pentru promisiunile imposibil de executat. Astfel, intenţia părţilor, de garantare a vânzării promisiunilor a fost materializată prin inserarea clauzelor din Capitolul VIII – Garanţii, prin care _______________ s-a obligat anticipat să suporte din fondul de garantare de 10% din preţul cesiunii, restituirea părţii din preţ corespunzătoare promisiunilor încheiate nevalabil (nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ).
Aşadar, nu poate fi vorba doar despre motive de nulitate relativă pentru vicii de consimţământ, ci şi de oricare alte cauze de nulitate absolută (cauza ilicită, fiind una dintre acestea). Este evident că, în condiţiile vânzării unor promisiuni fară probleme, o astfel de garanţie nu şi-ar mai fi găsit raţiunea, recurenta, vânzătoare a promisiunilor, putând să garanteze doar în baza dispoziţiilor legii civile. Însă, vânzătoarea ştiind că pentru multe dintre promisiuni există probleme care vizează aspectele cuprinse în clauza de garantare, este evident că a negociat vânzarea cu asumarea restituirii unui procent din preţul încasat. Aşadar, acesta este motivul pentru care părţile au fost de acord cu restituirea garanţiei doar în baza unei verificări formale a situaţiei juridice care viza promisiunile de vânzare cesionate. Verificarea formală este susţinută şi de durata de timp alocată acestora, chiar luând în calcul prelungirea acesteia. Este evident că această durată nu poate fi luată în calcul că perioada realistă pentru finalizarea definitivă a unui eventual proces pe care reclamanta ar fi putut să îl intenteze promitenţilor neproprietari în baza subrogaţiei de care face vorbire recurenta. Controlul situaţiilor de fapt şi de drept a vizat verificarea aparenţei de drept a promisiunilor de vânzare preluate şi a adunării dovezilor în vederea executării întocmai a clauzelor contractuale şi în niciun caz a constatării instituţionale a acestor vicii, pe calea judecăţii, o astfel de obligaţie excedând clauzelor contractuale şi intenţiei părţilor.
Fata de aceste aspecte, arată că obligaţia de parcurgere a unor proceduri litigioase, în prealabil formulării cererii de restituire, nu are o bază legală sau convenţională, motiv pentru care acest argument este neîntemeiat.
2.2. Cu privire la apărarea prin care recurenta subliniază că ” o cauză ilicită nu reprezintă viciu de consimţământ”. Faţă de acest argument, recurenta-intimată se află în eroare cu privire la aspectul juridic invocat, în argumentaţia cuprinsă în precizările în fapt şi în drept ale contestaţiei formulate. Reluând aspectul referitor la lipsa consimţământului analizat ca motiv de anulabilitate a unora dintre promisiunile de vânzare arată că antecontractele neviabile, care au justificat restituirea garanţiei contractuale încheiate de către cedentul _______________şi promitenţii cumpărători sunt lipsite de cauză juridică, lucru care a reieşit clar şi cu evidenţă din probele adminristrate în cauză, întrucât promitenţii vânzători nu au deţinut niciodată calitatea de proprietari ai terenurilor. În acele situaţii particulare, promisiunea de vânzare este lovită de nulitate absolută, în sensul inexistenţei acesteia, pentru lipsa cauzei, devreme ce promitentul cumpărător contractează cu scopul de a dobândi proprietatea asupra terenurilor agricole, proprietate pe care nu a putut să o obţină de la ei, astfel că obligaţia de plată a preţului de achiziţie a _________ ca efect al subrogatiei prin cesiune nu a avut cauză juridică.
Ca atare, având în vedere că nimeni nu poate înstrăina un lucru ce nu-i aparţine – nemo dat quod non habet – , iar aşa cum a arătat şi la judecarea fondului cauzei, contractele de vânzare-cumpărare nu s-au putut perfecta, aceasta echivalează cu lipsa valabilităţii promisiunilor de vânzare.
În ceea ce priveşte cauza ilicită, se pare că recurenta nu este de acord cu opiniile exprimate în doctrină cu privire la cauzele de nulitate ale actelor juridice atunci când viciile, cum ar fi chiar lipsa dreptului, sunt cunoscute de ambele părţi contractante ale unui act, iar ele acţionează cu rea-credinţă. Argumentele recurentei-pârâte urmează a fi respinse cu atât mai mult cu cât, verificările pe care aceasta susţine că le-a efectuat cu privire la promisiunile transmise, dovedesc tocmai reaua -credinţă comună atât a promitentului vânzător cât şi a promitentului cumpărător, de aici şi motivele de nulitate absolută a promisiunilor imposibil de executat.
Pentru aceste motive urmează a fi respinse ca neîntemeiate argumentele invocate de recurenta pârâtă, mai ales că aceasta nu arată de ce trebuie respinse argumentele de specialitate exprimate de autori consacraţi in materie civilă.
3. In ceea ce priveşte apărările formulate de recurentă in cadrul punctului nr.3 referitor la restituirea garanţiei proporţional cu valoarea contractelor care au intrat sub incidenţa clauzei de garantare, argumentele acesteia sunt neîntemeiate intrucât vizează aspecte care exced cadrului contractual deci, voinţei părţilor la contractare.
Chestiunea legată de nivelului sumei garantate în cazul în care „unele din aceste contracte nu există sau nu au fost valabil încheiate”, a mai fost abordată În apărările formulate şi constituie şi unul dintre argumentele pentru care fost promovat recursul de către reclamantă şi chiar şi unul dintre motivele pentru care s-a dispus casarea cu trimitere spre rejudecare În primul ciclu procesual, tocmai pentru că era vorba de o interpretare eronată, în sensul susţinut şi În prezent de către recurentă.
Faţă de aspectul referitor la „proporţionalitatea” despăgubirii din fondul de garantare, constituit conform clauzei contractuale, urmează a se observa că recurenta induce o falsă problemă. Proporţionalitatea restituirii doar a unei părţi din fondul de garantare nu a fost niciodată convenită de părţi, şi nu poate fi stabilită nici pe cale judecătorească, întrucât instanţa nu se poate substitui voinţei părţilor la contractare. Precizează faptul că valoarea despăgubirii din fondul de garantare a fost predeterminată de părţi, fiind stabilită global pentru situaţia în care promitentul cumpărător se confruntă cu situaţia constatării inexistenţei sau viciilor dreptului dobândit prin cesiune, aceasta clauză funcţionând ca o clauză penală. Astfel, garanţia reprezintă, de fapt, despăgubirea acordată ca sancţiune în cazul constatării imposibilităţii dobândirii dreptului de proprietate promis prin unele contracte dintre cele achiziţionate, pentru motivele exprimate în clauza de garantare, fiind determinata global. Prin urmare, părţile au stabilit ca limita de despăgubire să fie în valoare globala de 128.250 Euro, indiferent de numărul contractelor care s-ar fi circumscris situaţiilor prevăzute În clauza de garantare.
În aceste condiţii, consideră că şi acest argument este nefondat, motiv pentru care recursul promovat şi din această perspectivă este neîntemeiat.
În considerarea celor de mai sus, solicită respingerea recursului formulat de recurenta ___________________ SRL, menţinerea în parte ca legală şi temeinică a părţii din hotărârea pronunţată prin care s-a recunoscut dreptul la restituire şi modificarea hotărârii cu privire la cuantumul sumei care trebuia să-i fie restituită ___________________, conform recursului promovat.
În recurs afost administrată proba cu înscrisuri.
La termenul de judecată din data de 09.11.2017 , Curtea de Apel a respins excepţia nulităţii recursului declarat de administratorul judiciar , în reprezentarea debitoarei , excepţie invocată de recurenta SC ___________________ SRL prin întâmpinare.
Examinând excepţia lipsei de interes în susţinerea contestaţiei • excepţie invocată de recurentul ___________________SPRL, în reprezentarea debitoarei SC”___________________”SRL, prin precizarea la recurs , Curtea de Apel constată netemeinicia acesteia întrucât obiectul prezentei cauze este o contestaţie împotriva măsurii administratorului judiciar, respectiv împotriva refuzului de plată a garanţiei, întemeiată pe dispoziţiile art. 21 din Legea nr. 85/2006.
Împrejurarea că , până la soluţionarea în mod irevocabil a cauzei, societatea debitoare a intrat în faliment, iar contestatoarea nu a formulat o cerere de înscriere în tabelul suplimentar de creanţe cu suma solicitată la dată prin prezenta contestaţie, nu atrage lipsa de interes în susţinerea în continuare a contestaţiei , cu atât mai mult cu cât s-a invocat de către contestatoare vicierea procedurii de comunicare a notificării emise de administratorul judiciar la adresa sa, cuprinzând anunţul deschiderii procedurii falimentului şi indicarea termenului în care se poate face cerere de înscriere creanţă născută în cursul procedurii, iar contestatoarea are posibilitatea , în cadrul dosarului de insolvenţă să formuleze o contestaţie împotriva tabe1ului suplimentar de creanţe sau/şi a tabelului definitiv consolidat.
Aspectele invocate de recurenta SC ___________________ SRL cu privire la comunicarea greşită a notificării deschiderii procedurii de faliment nu pot fi analizate în cadrul prezentului dosar, întrucât nu formează obiectul cauzei, astfel încât, câtă vreme contestatoarea are deschise căile arătate în alineatul precedent prin care să invoce aceste aspecte, invocând în favoarea sa şi dispoziţiile art. 64 alineatul 6 din Legea nr. 85/2006, nu se poate reţine lipsa sa de interes în susţinerea prezentei contestaţii prin care tinde tocmai la stabilirea unei creanţe în favoarea sa şi împotriva debitoarei, născute în cursul procedurii de insolvenţă. Posibilitatea concretă a valorificării creanţei astfel stabilite în cadrul procedurii de insolvenţă a debitoarei nu interesează în prezenta cauză şi nu determină lipsa de interes în susţinerea contestaţiei.
Pentru aceste motive , excepţia lipsei de interes în susţinerea contestaţiei va fi respinsă, ca neîntemeiată.
Examinând pe fond recursurile formulate, prin prisma motivelor invocate de recurenţi, cu luarea în considerare a apărărilor invocate pe calea întâmpinărilor , verbal şi prin concluziile scrise, precum şi a actelor dosarului, Curtea de Apel constată netemeinicia recursului declarat de contestatoarea SC ___________________ SRL şi , respectiv , temeinicia recursului declarat de administratorul judiciar ___________________SPRL , în reprezentarea debitoarei , pentru următoarele considerente:
Din analiza cererii de recurs formulate de contestatoare rezultă că aceasta a invocat drept motive de recurs cele prevăzute la art. 304 pct. 5 , 7 şi 9 Cod procedură civilă de la 1865, însă se solicită casarea în parte a Deciziei, cu reţinerea cauzei spre rejudecare, nefacând obiectul recursului soluţia de admitere în parte a contestaţiei.
Recurentul administrator judiciar invocă motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 Cod de procedură civilă Vechi , însă în cuprinsul cererii face referire şi la dispoziţiile art. 304 indice 1 din acelaşi act normativ, solicitând examinarea cauzei sub toate aspectele. Totodată, din dezvoltarea motivelor de recurs, rezultă că recurentul invocă şi aplicarea greşită a legii la conţinutul clauzelor contractuale , motiv de recurs care se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă. Întrucât contestaţia a fost admisă în parte la fond, în mod evident şi declarat, de altfel, recursul său nu vizează decât măsura de admitere în parte a contestaţiei.
În privinţa primului motiv de recurs invocat de contestatoare, recurenta susţine că hotărârea este dată cu neobservarea formelor legale, respectiva dispoziţiilor art. 315 Cod de procedură civilă , prin aceea că nu au fost respectate indicaţiile deciziei de casare, şi a dispoziţiilor art. 261 alineat 1 pct. 5 Cod de procedură civilă, prin aceea că hotărârea atacată nu este motivată. Or , acest din urmă aspect invocat se încadrează în dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă Vechi, temei de drept de asemenea invocat de recurentă , însă numai cu privire la existenţa unor motive contradictorii sau străine de natura pricinii , astfel încât va fi analizat odată cu analiza incidenţei acestui motiv de recurs.
Examinând considerentele Deciziei de casare , se reţine , astfel cum în mod corect arată recurenta, că instanţa de casare a dispus ca instanţa de fond, în rejudecare, să stabilească intenţia reală urmărită de părţi prin inserarea obligaţie de garantare, prin analizarea în ansamblu a tuturor clauzelor contractuale, să analizeze fiecare din cele 2 situaţii distincte invocate de contestatoare ca şi motive care s-ar subsuma obligaţiei de garantare, precum şi probele administrate.
Curtea reţine că, în rejudecare, aşa cum rezultă din cuprinsul concluziilor scrise depuse în al doilea ciclu procesual – fila 88 volum IV – ceea ce a mai susţinut recurenta contestatoare şi ceea ce susţine şi prin prezentul recurs , dintre motivele invocate prin cererea de chemare în judecată, este intervenirea a trei categorii de situaţii care atrag incidenţa clauzei penale din contract , respectiv: promisiunile de vânzare cesionate, în care promitentul – vânzător nu deţinea în parte calitatea de proprietar asupra terenului promis, conform titlului de proprietate şi/sau a actelor de moştenire la care face referire promisiunea de vânzare; promisiunile de vânzare cesionate, în care promitentul-vânzător este altă persoană decât cea care figurează pe titlul de proprietate la care face referire promisiunea de vânzare, promisiunea fiind încheiată cu persoane cu nume asemănătoare, care apar înscrise în titlul de proprietate, dar care nu au putut să justifice calitatea de proprietar pentru terenurile promise; promisiunile de vânzare cesionate, în care suprafaţa de teren cuprinsă în promisiune nu corespunde suprafeţelor de teren cuprinse în cesiunea generală de promisiuni de vânzare, pentru aceste suprafeţe cesiunile nefiind valabile (de exemplu, prin promisiune s-a promis 0,15 m2 de teren, iar cesiunea şi preţul plătit pentru aceasta s-a făcut pentru o suprafaţă de 0,15 ha, care este egală cu 1500 mp).
Însăşi recurenta arată, prin cererea sa de recurs că, separat de cauza de nevalabilitate a promisiunilor de vânzare-cumpărare analizată de instanţa de rejudecare, a invocat în faţa instanţei de rejudecare şi a dovedit incidenţa şi a altor situaţii care atrag activarea clauzei de garantare, şi anume , situaţiile arătate în alineatul precedent.
Or, analizând considerentele Sentinţei ce face obiectul recursului, Curtea constată că instanţa de rejudecare a analizat toate aceste situaţii invocate , reţinând că , în afară de situaţia pentru care a apreciat întemeiată in parte contestaţia , celelalte situaţii nu sunt incidente În cauză , nefiind probate sau nefiind incidentă clauza de garanţie. Nemulţumirea recurentei vizează modalitatea în care instanţa de rejudecare a apreciat probatoriul administrat în cauză, ceea ce nu se subsumează motivului de recurs invocat. De asemenea, nemulţumirea recurentei este dată şi de împrejurarea că instanţa de rejudecare nu a motivat pe larg soluţia pronunţată, criticând considerentele Sentinţei sub aspect cantitativ, ceea ce nu atrage incidenţa motivului de recurs invocat.
În privinţa respectării indicaţiei deciziei de casare privind stabilirea intenţiei reale a părţilor prin inserarea clauzei penale , aşa cum rezultă din cuprinsul considerentelor Sentinţei atacate, instanţa de rejudecare a analizat clauzele contractuale în ansamblu, stabilind că intenţia reală a părţilor a fost aceea ca cesionarul să îndeplinească toate procedurile litigioase sau nelitigioase, în condiţiile legislaţiei civile, pentru înscrierea imobilelor in sistemul de publicitate imobiliară şi a transferurilor succesive până la posibilitatea executării contractelor cedate, precum şi să achite toate costurile generate de aceste proceduri , iar cedentul să constituie o garanţie de 10 % din preţul total achitat de cesionar, estimată la suma de 128.250 euro, fondul urmând a servi la restituirea preţului achitat pentru acele contracte sub semnătură privată cesionate care se dovedeşte că nu există sau că nu au fost valabil încheiate, fiind nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ. Cu alte cuvinte, analizând clauzele contractuale, instanţa de rejudecare, chiar dacă nu a spus-o În mod expres, a considerat că acestea sunt clare şi nu necesită nici o interpretare, astfel încât le-a dat eficienţă intru totul, astfel cum au fost concepute de părţi. Nemulţumirea recurentei vizează împrejurarea că instanţa de rejudecare nu a dat acestor clauze interpretarea de ea dorită , schimbând astfel conţinutul clar şi lipsit de echivoc al clauzelor, ceea ce nu se încadrează in motivul de recurs invocat.
În concluzie , contrar susţinerilor recurentei, instanţa de fond , în rejudecare, a respectat întru totul considerentele şi indicaţiile Deciziei de casare, astfel că motivul de recurs invocat nu este întemeiat.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de recurs invocat de contestatoare, recurenta susţine că hotărârea ce face obiectul recursului nu este motivată şi, totodată, cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinri.
Aşadar, pe de o parte , recurenta susţine că hotărârea nu este motivată întrucât nu au fost analizate toate motivele invocate şi toate probele administrate, iar pe de altă parte, susţine că hotărârea cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii, ceea ce presupune o motivare a hotărârii. Probabil datorită acestei contradicţii , recurenta a indicat nemotivarea hotărârii ca încadrându-se în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 Cod de procedură civilă.
Potrivit prevederilor art. 304 pct. 7 Cod de procedură civilă Vechi , hotărârea recurată poate fi modificată dacă nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau dacă cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii. Acest motiv de recurs vizează respectarea de către instanţă a cerinţelor prevăzute de lege pentru motivarea hotărârii recurate prevăzute de art. 261 pct.5 Cod procedură civilă.
Motivarea în fapt şi în drept a soluţiei pronunţate este o condiţie de legalitate a hotărârii, lipsa acesteia neputând fi substituită de către instanţa de control judiciar, chiar dacă soluţia pronunţată este confirmată de probele administrate în cauză. Motivarea se impune pentru asigurarea legalităţii hotărârii în sensul explicării dispozitivului ce intră în puterea lucrului judecat, lipsa acestei motivări sau argumentarea insuficientă ori contradictorie echivalând cu o nesoluţionare în fond a cauzei. Obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea are în vedere stabilirea în considerentele hotărârii a situaţiei de fapt, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor, punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant şi raţionamentul logico-juridic pe care se întemeiază soluţia pronunţată, neîndeplinirea acestor condiţii atrăgând casarea hotărârii.
De reţinut, de asemenea, că, deşi invocă nemotivarea Sentinţei şi neanalizarea tuturor cererilor sale şi a probelor administrate, deci o necercetare a fondului, recurenta nu solicită casarea Sentinţei , cu trimiterea cauzei spre rejudecare, soluţie care s-ar impune, prin prisma prevederilor art. 312 alineat 5 Cod de procedură civilă, ci solicită casarea Sentinţei , cu reţinerea cauzei spre rejudecare, ceea ce înseamnă că admite că , cel puţin tangenţial , instanţa de fond i-a analizat cererile. Aşa cum s-a arătat mai sus, nemulţumirea recurentei vizează modul în care instanţa a apreciat asupra probelor administrate, asupra obligaţiilor părţilor şi dispoziţiilor legale aplicabile cauzei şi , de asemenea, este una de volum al considerentelor Sentinţei. Or , aceste aspecte nu pot fi încadrate în motivul de recurs invocat.
Curtea constată că în cuprinsul considerentelor Sentinţei este redată situaţia de fapt, încadrarea în drept, sunt examinate argumentelor părţilor, punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant şi raţionamentul logico-juridic pe care se întemeiază soluţia pronunţată, iar această expunere este una logică şi clară, astfel încât nu se poate reţine incidenţa motivului de recurs invocat de către recurentă, nici sub aspectul primei teze – cea a nemotivării , şi nici sub aspectul celei de-a doua teze – cea a motivării contradictorii. Aşa cum s-a arătat mai sus, în rejudecare, contestatoarea a mai susţinut incidenţa doar a situaţiilor arătate şi în cuprinsul cereri de recurs , susceptibile de a atrage aplicarea clauzei penale, or , instanţa de fond a analizat aceste susţineri, răspunzând argumentelor contestatoarei într-un mod succint, simplu, clar , întemeiat pe probele aflate la dosar şi pe dispoziţiile legale aplicabile. Nu se impune casarea Sentinţei pentru că recurenta este nemulţumită de cantitatea considerentelor , câtă vreme instanţa de fond a răspuns tuturor motivelor invocate de aceasta , iar conţinutul considerentelor, în ansamblu, nu denotă o lipsă de analiză a litigiului sub toate aspectele, din partea instanţei de fond.
Aşa cum de altfel arată însăşi recurenta, aplicarea greşită a RIL- ului se circumscrie motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă, astfel că va fi analizată în cele ce urmează.
Acest al treilea motiv de recurs invocat în drept de către recurentă se referă la hotărârea lipsită de temei legal ori dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Acest 24 motiv de recurs vizează cazul în care nu se poate determina din considerentele hotărârii dacă s-a aplicat corect legea ori la situaţia în care instanţa aplică norme de drept substanţial cu totul străine cauzei deduse judecăţii sau aplică în mod greşit dispoziţii legale incidente în cauză.
In speţă, din analiza considerentelor Sentinţei recurate rezultă care au fost prevederile legale care au stat la baza pronunţării soluţiei din dispozitiv şi nu se poate constata aplicarea unor prevederi legale care să nu fi fost incidente cauzei ori invocate de către părţi. De altfel , recurenta însăşi nu arată în ce constă încălcarea sau aplicarea greşită a legii, ci critică soluţia instanţei raportat la interpretarea probatoriului administrat în cauză. Având în vedere că, astfel cum s-a arătat mai sus, şi recurentul administrator judiciar, în numele debitoarei, invocă indirect incidenţa în cauză a acestui motiv de recurs, Curtea va analiza deodată motivele invocate de recurenţi în susţinerea netemeiniciei şi nelegalităţii soluţiei pronunţate de instanţa de fond.
Situaţia de fapt, succesiunea încheierii contractelor şi conţinutul acestora, astfel cum acestea sunt reţinute în cuprinsul Sentinţei atacate , nu este contestat de către nici una din părţi, ci doar întinderea clauzei de garanţie şi aplicarea ei la situaţiile invederate de contestatoare , aceasta din urmă susţinând că aceasta se aplică pentru toate situaţiile intervenite şi invocate, iar recurentul administrator judiciar susţinând că ea nu se aplică in nici una din situaţiile invocate de contestatoare.
Analizând conţinutul clauzei , Curtea constată că in mod corect se arată de către administratorul judiciar şi s-a reţinut de către instanţa de fond că această clauză se aplică numai pentru acele contracte sub semnătură privată ce se cesionează şi numai dacă se dovedeşte că unele din aceste contracte nu există sau nu au fost valabil încheiate , respectiv sunt nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ. Clauza nu se aplică pentru acele motive pentru care cesionara nu a putut deveni proprietara imobilelor vândute, motive intervenite ulterior încheierii contractelor, astfel că imposibilitatea de a executa promisiunile de vânzare – cumpărare, din cauze intervenite ulterior, invocată de contestatoare, nu se circumscrie acestei clauze. Clauza de garanţie prevede doar două situaţii de aplicare: inexistenţa contractelor, ceea ce înseamnă o lipsă a încheierii vreunui contract/promisiune de vânzare – cumpărare, ipoteză care nu este invocată în cauză, şi nulitatea absolută sau relativă a contractelor, ceea ce înseamnă că, la momentul încheierii lor, existau una sau mai multe din cauzele de nulitate prevăzute de lege sub sancţiunea nulităţii absolute sau relative. Or, lipsa de identificare a situării terenurilor din raza comunei Socond , imposibilitatea de a intra în posesia unor terenuri, decesul vânzătorilor iniţiali coroborat cu imposibilitatea identificării moştenitorilor, neplata integrală a preţului, nepredarea documentelor de către cedent pentru o parte din terenurile cumpărate , lipsa titlurilor de proprietate, lipsa încheierii contractelor în formă autentică, împrejurarea că vânzătorii au cumpărat, la rândul lor, prin acte sub semnătură privată, sunt chestiuni care nu ţin de nulitatea sau anulabilitatea contractului, fiind intervenite ulterior momentului încheierii contractelor, şi , pe de altă parte, sunt chestiuni cunoscute şi acceptate de contestatoarea cesionară prin însuşi contractul încheiat cu debitoarea.
Astfel, în ce priveşte terenurile de pe raza comunei Socond, Curtea constată că prin Promisiunea de vânzare – cumpărare încheiată la data de 07.11.2012 între debitoare şi SC _______________ SRL s-a prevăzut în mod expres că se cesionează drepturile născute din cumpărarea titlurilor de proprietate, cu adeverinţe , precum şi a terenurilor înregistrate în CF, ceea ce înseamnă că părţile au avut cunoştinţă de faptul că pentru aceste terenuri vânzătorii şi-au dovedit dreptul de proprietate doar pe bază de adeverinţă de înscriere în registrul agricol, cu atât mai mult cu cât promitentul cumpărător este reprezentat la încheierea promisiunii de către asociaţii şi administratorii _______________ şi ________________, adică tocmai de către intermediarii care cumpăraseră terenurile pentru debitoare. Contestatoarea invocă inexistenţa terenurilor în natură , or se constată că , în cuprinsul adeverinţelor , se indică în mod expres poziţia din registrul agricol a terenului vândut , astfel că nu se poate reţine existenţa vreunei dificultăţi la identificarea acestor terenuri. Nu s-a probat de către contestatoare că, în urma demersurilor de identificare a acestor terenuri, s-a constatat că acestea nu există în natură , în materialitatea lor , astfel cum susţine, pentru a putea vorbi de o lipsă de obiect al contractelor şi , deci, de nulitatea lor absolută. Verificarea efectuată la cererea sa de către un topograf, anexată cererii de chemare în judecată, nu vizează terenurile de pe raza localităţii Socond şi, de altfel, nu vizează decât o suprafaţă de 689,47 ha din totalul de 950 ce fac obiectul contractului.
De asemenea, în cuprinsul Promisiunii arătate în alineatul precedent se prevede că terenurile au fost achitate integral la momentul încheierii promisiunilor de vânzare – cumpărare , iar în cuprinsul contractului – cadru de cesiune de contract se arată că lipseşte condiţia ad validitatem a încheierii lor în formă autentică, astfel că nu se poate invoca de către contestatoare lipsa formei autentice a contractelor , ceea ce ar atrage nulitatea lor absolută.
Tot în cuprinsul acestui din urmă contract se prevede şi predarea posesiei imobilelor către cesionar , iar împrejurarea că această posesie s-a pierdut ulterior nu atrage nulitatea contractelor, cesionarul putând reintra în posesia imobilelor pe căile prevăzute de lege. Cesionarul are la îndemână şi posibilitatea identificării moştenitorilor vânzătorilor decedaţi , decesul acestora , intervenit ulterior vânzării neputând fi imputat debitoarei cedente şi neatrăgând incidenţa clauzei de garanţie , în condiţiile în care promisiunea de vânzare – cumpărare a fost valabil încheiată. Aşa cum s-a reţinut mai sus, clauza nu acoperă toate situaţiile în care contestatoarea nu mai poate deveni proprietara imobilelor , ci doar situaţiile în care contractele de vânzare – cumpărare nu există sau sunt nule sau anulabile pentru vicii de consimţământ. Nici faptul că vânzătorii au cumpărat, la rândul lor , prin acte sub semnătură privată, şi nu sunt întabulaţi în CF, nu atrage aplicabilitatea clauzei , cu atât mai mult cu cât , prin contractul-cadru dintre părţi s-a prevăzut în mod expres că terenurile nu sunt înscrise în Cartea funciară, că cesionarul cunoaşte situaţia terenurilor şi îşi asumă riscurile, obligându-se să îndeplinească toate procedurile litigioase sau nelitigioase pentru înscrierea imobilelor în sistemul de publicitate imobiliară şi să achite toate costurile generate de aceste proceduri.
În privinţa viciilor de consimţământ , contestatoarea invocă prin răspunsul la întâmpinarea de la fond inducerea în eroare a vânzătorilor , de către debitoare , prin promisiunea mincinoasă a unor contraprestaţii în schimbul terenurilor, prin determinarea de a vinde întreg imobilul , deşi erau proprietari doar asupra unei părţi din acesta, prin promisiunea mincinoasă a rezolvării situaţiei juridice a actelor de proprietate. Curtea constată că existenţa acestor induceri în eroare nu este dovedită, ci doar susţinută şi presupusă de către contestatoare , că viciile de consimţământ nu pot fi invocate decât de persoanele afectate de asemenea vicii, iar vânzătorii nu au invocat, în privinţa lor, existenţa vreunor vicii de consimţământ. De asemenea, nici Vechiul Cod civil şi nici Noul Cod civil nu interzic vânzarea unei cote părţi dintr-un bun , iar în contractul părţilor nu se prevede că vânzarea unei cote părţi din bun se încadrează în ipotezele de nevalabilitate a contractelor pentru care ar deveni incidentă clauza de garanţie. Referirile instanţei de fond la considerentele , şi nu la dispozitivul , singurul obligatoriu până la urmă, Deciziei nr. 12/2015 a ÎCCJ dată în recurs în interesul legii nu înseamnă că instanţa de fond a aplicat această Decizie prezentei cauze, ceea ce de altfel nici nu era posibil , faţă de obiectul prezentei cauze, diferit de obiectul recursului în interesul legii, ci instanţa de fond a dorit să arate că, astfel cum s-a analizat şi de către instanţa supremă, cumpărătorul unei cote părţi dintr-un bun are posibilitatea legală de a deveni, la rândul său, proprietar asupra acelei cote părţi vândute, evident nu asupra întregului bun.
În speţă, contractele de vânzare – cumpărare prin care s-a vândut doar o cotă parte din imobile nu sunt lovite de nulitate absolută şi nici relativă. În privinţa situaţiilor invocate de contestatoare în care suprafaţa de teren cuprinsă în promisiune nu corespunde suprafeţelor de teren cuprinse în cesiunea generală de promisiuni de vânzare , însăţi recurenta contestatoare arată că, în aceste situaţii , cesiunea nu este valabilă.
Or, ceea ce interesează în prezenta cauză, pentru incidenţa clauzei de garanţie, este dacă promisiunea de vânzare – cumpărare este valabilă , or nu s-a invocat şi dovedit o asemenea nevalabilitate, şi nu dacă cesiunea este valabilă. De altfel , situaţia în sine , invocată de contestatoare nu a fost dovedită , cum nu au fost dovedite nici toate situaţiile mai sus analizate, contestatoarea rezumându-se la a invoca aceste situaţii şi invocând complexitatea cauzei, volumul mare de acte, pentru care nu poate indica, în concret aceste situaţii.
Or , sarcina probei îi revine nu numai faţă de dispoziţiile Codului civil , dar şi faţă de dispoziţiile contractului – cadru şi a actului adiţional conform cărora dovada trebuie să fie făcută dincolo de orice îndoială. Or, o asemenea dovadă nu a fost· făcută deloc.
Aşadar, susţinerile sale conform cărora instanţa de fond nu a motivat înlăturarea probelor este neîntemeiată, instanţa de fond făcând o analiză a tuturor probelor administrate de contestatoare, însă aceste probe au fost făcute numai în privinţa situaţiilor în care terenurile au fost vândute de către persoane care nu erau proprietari, fiind depuse totodată înscrisuri privind cumpărarea terenurilor de pe raza localităţii Socond. Depunerea unor tabele centralizatoare cuprinzând situaţiile învederate de contestatoare nu înseamnă dovedirea acelor situaţii .
Instanţa de fond, la fel ca şi instanţa de recurs, a făcut o analiză a situatiilor învederate strict prin prisma clauzelor contractuale , pentru că alte elemente de fapt şi probe nu există la dosar. Este adevărat că s-a solicitat de către contestatoare proba cu expertiza specialitatea topografie şi proba cu martori , probe ce au fost respinse de instanţa de fond, însă acest aspect nu a fost criticat de către recurenta contestatoare şi nici nu s-a solicitat trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării lor. Singura ipoteză susceptibilă de a atrage aplicarea clauzei de garanţie şi care a fost dovedită în cauză de către contestatoare este cea a vânzărilor efectuate de persoane care nu erau proprietari ai imobilelor vândute, astfel cum în mod temeinic a reţinut şi instanţa de fond, existenţa acestei situaţii fiind probată de către contestatoare pentru o parte din terenurile pe care le invocă.
Astfel, a rezultat din înscrisurile depuse la dosar că, pentru o parte din terenurile cumpărate, vânzarea s-a făcut de către persoane care, la momentul vânzării, nu erau proprietari, în Cartea funciară fiind înscrişi, anterior vânzării , alţi proprietari. Se are în vedere că s-au cesionat promisiunile de vânzare – cumpărare încheiate în perioada 2007 – 2008 – 2009 , or , în unele situaţii , în Cartea funciară erau înscrise alte persoane decât vânzătorii încă din anul 2005 sau , deşi sunt înscrise ulterior contractului dintre părţi, terenurile au fost vândute încă din anul 2003. Este vorba de situaţiile reţinute de instanţa de fond prin Sentinţa atacată , cu câteva excepţii.
Astfel , Curtea de Apel constată că , în privinţa terenurilor înscrise în CF ____________, nr. top. _ , în suprafaţă de 4200 mp , proprietari ______, _______________, _______________, în loc de _______________; CF _____________, nr. top. _ , în suprafaţă de 5800 mp , proprietar ____________ SRL, în loc de _____________; CF _____________, nr. top. _, în suprafaţă de 1900 mp , proprietar ______________ SRL, în loc de ______________; CF _____________, nr. top. _ ,în suprafaţă de 5800 mp, proprietar _________________ SRL, în loc de ______________; CF_______________, nr. top. ,în suprafaţă de 5800 mp , proprietar ___________________ SRL, în loc de _________________; CF ______________, nr. top. _, în suprafaţă de 5800 mp, proprietar _________________ SRL, în loc de ______________; CF ___________, nr. top. _ , în suprafaţă de 8965 mp , proprietar _____ SRL, în loc de _______________ , clauza de garanţie nu se aplică întrucât toţi aceşti proprietari de Carte funciară şi-au înscris drepturile de proprietate în anul 2014, respectiv ultimul în anul 2012 , primii trei cu titlu de moştenire , ceilalţi cu titlu de cumpărare , iar ultimul în temeiul unei hotărâri judecătoreşti , deci mult ulterior încheierii promisiunilor de vânzare – cumpărare din perioada 2007 – 2008 – 2009 , ceea ce nu dovedeşte că la data încheierii promisiunilor vânzătorii de atunci nu erau proprietari , o asemenea dovadă nefiind făcută în cauză. De altfel, în cazul primei Cărţi funciare arătate , pare evident că cei trei proprietari sunt moştenitorii vânzătoarei _______________ , din moment ce şi-au Înscris dreptul de proprietate cu titlu de moştenrre.
Împrejurarea că vânzătorii proprietari 27 înscrişi sau nu în CF , din perioada 2007 – 2008 – 2009, şi-au vândut ulterior terenurile altor persoane nu poate fi imputată debitoarei şi nu atrage nulitatea promisiunilor de vânzare – cumpărare.
În ceea ce priveşte Cărţile funciare indicate de instanţa de fond în care apare ca fiind proprietar _______, în locul vânzătorilor iniţiali, înscris în anul 2013 , în mod corect a reţinut instanţa aplicabilitatea clauzei întrucât , deşi înscrierea dreptului său de proprietate s-a făcut în anul 2013, la dosar există depuse înscrisuri sub semnătură privată din care rezultă că vânzarea acestor terenuri s-a făcut încă din anul 2003 către antecesoarea sa, astfel că la data încheierii promisiunilor de vânzare – cumpărare ce fac obiectul cauzei promitenţii nu mai erau proprietari.
De asemenea, în mod corect a reţinut instanţa de fond incidenţa clauzei de garanţie şi pentru celelalte Cărţi funciare indicate în cuprinsul Sentinţei, cu excepţia celor arătate mai sus. Curtea constată că totalul suprafeţei terenurilor pentru care instanţa de fond a reţinut în mod greşit aplicabilitatea clauzei este de 38265 mp , suprafaţă care se impune a fi scăzută din totalul de 41,5026 ha reţinut de instanţă, rezultând astfel o suprafaţă de 37,6761 ha pentru care contestatoarea este îndreptăţită la restituirea unei părţi din clauza de garanţie.
Susţinerea recurentului administrator judiciar conform căreia contestatoarea nu a probat existenţa nici a acestei situaţii sau că este decăzută din dreptul de a o invoca întrucât a depus la dosar extrase de Carte funciară datând din anul 2015 , ceea ce înseamnă că doar atunci a efectuat verificări , deşi termenul contractual pentru efectuarea verificărilor era 31.12.2014, nu poate fi primită.
Faptul că extrasele de Carte funciară depuse drept dovadă la dosar sunt emise în anul 2015 nu înseamnă că nu s-au facut verificări anterior acestei date, iar contestatoarea s-a adresat administratorului judiciar, anterior formulării prezentei contestaţii, încă din data de 11.12.2014, deci înainte de expirarea termenului contractual, prin care solicita restituirea sumei reprezentând garanţie şi învedera situaţiile pe care le-a invocat şi prin prezenta contestaţie, ceea ce înseamnă că a facut verificări Înainte de expirarea termenului contractual.
Nu are relevanţă nici susţinerea administratorului judiciar conform căreia se impune respingerea contestaţiei pe motiv că dovezile depuse în instanţă nu au fost anexate cererii ce i-a fost adresată de contestatoarea la data de 11.12.2014 , întrucât instanţa judecă pe baza probelor de la dosar, şi nu pe baza probelor depuse în faţa administratorului judiciar, pe de o parte, iar pe de altă parte, dacă dovezile au fost depuse doar la instanţă şi erau elocvente pentru administratorul judiciar şi convingătoare, acesta avea posibilitatea să revină asupra refuzului, cel puţin parţial.
Cu privire la cuantumul sumei care se cuvine contestatoarei, faţă de suprafaţa totală mai sus reţinută, Curtea constată că există divergenţă între recurenta în privinţa modului de calcul al sumei cuvenite, recurenta contestatoare susţinând că este îndreptăţită la întreaga clauză întrucât părţile nu au avut în vedere o proporţionalitate a despăgubirii, în funcţie de numărul contractelor nevalabile, ci despăgubirea a fost stabilită în mod global, indiferent de numărul contractelor nevalabile, în timp ce administratorul judiciar consideră că despăgubirea trebuie calculată procentual, raportat la întreaga garanţie de 128.250 Euro.
În opinia sa, dacă pentru 950 ha a fost instituita o garanţie de 128.250 Euro, pentru 41.5026 ha poate fi acordată o garanţie de maxim 5.599.13 Euro, întrucât suprafaţa de 41.5026 ha reprezentă doar 4.3% din totalul contractelor cesionate. Consideră astfel că garanţia se acordă proporţional cu suprafeţele de teren imposibil de intabulat , astfel că , raportat la prevederile art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă, prima instanţă a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii când a stabilit cuantumul despăgubirii la preţul pe hectar. Curtea de apel constată că fiecare dintre cei doi recurenţi interpretează clauza în interesul său, însă susţinerile nici unuia dintre ei nu sunt întemeiate.
Clauza este cât se poate de clară şi prevede că despăgubirea se acordă numai pentru acele contracte sub semnătură privată ce se cesionează şi numai dacă se dovedeşte că unele din aceste contracte nu există sau nu au fost valabil încheiate. Aşadar, ea nu se acordă în mod global, ci numai pentru unele dintre contracte, ceea ce inseamnă că se acordă proporţional, dar proporţional la valoarea acelor contracte, şi nu proporţional la suprafeţele de teren imposibil de intabulat.
Aşadar, modul de calcul indicat de instanţa de fond este corect, iar în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art. 304 pct. 8 din Codul de procedură civilă. Raportat la noua suprafaţă de teren reţinută de instanţă ca fiind întemeiată cererea contestatoarei, despăgubirea care se cuvine acesteia este de 50.862,735 Euro calculată prin aplicarea preţului de 1350 Euro pe hectar.
Pentru considerentele mai sus expuse, apreciind nefondate motivele de recurs invocate de contestatoare, Curtea va dispune respingerea ca nefondat a recursului declarat de aceasta. Constatând întemeiate în parte motivele invocate de recurentul administrator judiciar, va admite recursul declarat de acesta, în numele debitoarei , şi , în temeiul art. 312 Cod de procedură civilă, va modifica în parte Sentinţa atacată în sensul că va reduce cuantumul sumei la care este îndreptăţită contestatoarea , conform celor reţinute mai sus. Se vor menţine celelalte dispoziţii ale Sentinţei. Se constată că nu au fost solicitate cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge excepţia lipsei de interes în susţinerea contestaţiei, excepţie invocată de ___________________SPRL.
Admite recursul declarat de ___________________SPRL, în calitate de administrator judiciar al debitorului SC”___________________”SRL, cu sediul în ___________________ în contradictoriu cu intimate contestatoare SC ___________________ SRL cu sediul ales la Av. ___________________SCA, cu sediul în ___________________, şi cu intimaţii-creditori: SC”___________________”SRL, cu sediul în ___________, SC”___________________”SRL – membru comitet creditori, prin administrator judiciar ________IPURL, cu sediul în _______________, ___________________domiciliat în ___________________ şi ________________AG – preşedinte comitet creditori, cu sediul ales la ________________SCA, ______________ împotriva Sentinţei nr.67/F din 2 martie 2017, pronunţată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică în parte, în sensul că obligă SC”___________________”SRL, prin administratorul judiciar _______________SPRL să restituie contestatoarei SC ______________ SRL suma de 50.862,735 Euro, în echivalent lei la data plăţii, reprezentând garanţie confonn contractului-cadru de cesiune de contract autentificat de BNP ___________________ cu nr. /02.10.2013 şi Actului adiţional autentificat de BNP ___________________ cu nr. /24.10.2013.
Menţine restul dispoziţiilor sentinţei.
Respinge ca nefondat recursul fonnulat de SC ________ SRL împotriva aceleaşi sentinţe.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunţată în şedinţă publică, azi 16 noiembrie 2017.
PREŞEDINTE, JUDECĂTOR
JUDECĂTOR GREFIER